中介吃“外快” 法院判退还
原告：夏某被告：某置业咨询有限公司1999 年12月31日，原告与被告签订了《房屋出租居间协议》，双方约定由原告委托被告出租位于本市静安区某处的房屋，原告意向租金为每月5000 元；被告负责该房屋出租的中介代理，具体租金由原告与承租方自行协商确定；该项委托完成后，原告应支付给被告咨询及中介费为一个月租金的数额（其中租赁合同签订后先付50％，2000 年6月再付50％）；原告应在收取租金后，自行向税务部门纳税。
在被告的介绍下，原告与王某（即承租人）签订了《房屋租赁合同》。其中，双方约定房屋租金每月为6500 元。同时，原、被告及承租人口头议定，租房合同约定的租金为每月6500 元，其中每月5000 元作为租金支付给原告，另外1500 元作为返还款支付给被告。
原告依约向被告支付了中介费2500 元，而且每当承租人向原告支付租金时，原告均支付返还款1500 元给被告，被告均出具了收据。2000 年1月，上海市税务局静安分局以原告出租房屋未依法纳税为由，要求其补缴税款并处以罚款。原告认为，被告作为中介公司收取了返还款后，应由被告支付出租房屋的税款，故起诉到法院。被告收到原告的起诉状后辩称：其与原告签订了居间协议。协议中，原告只要求租金为5000 元，被告经努力将原告的房屋以每月6500 元出租给王某。再说被告收取1500 元，是经过原告和承租人同意的。至于代缴税金一事，原、被告从未协商过，原告逃税，与己无关。
法院经过审理认为：双方签订的《居间协议》合法有效，该协议中确定的意向租金5000 元仅作为一种初步意见，最后租金应以原告与王某签订的租赁合同上约定的租金为准。被告作为中介机构，除收取约定的中介费外，不应收取其他费用。
评析
本案系因房屋中介公司在房地产租赁中介过程中收取了中介费之外的一些费用而引起的纠纷。目前，规范我国房地产中介行为的法律、法规主要有如下几部：
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第五节；2、《城市房地产中介服务管理规定》；3、《上海市房地产经纪人管理暂行规定》；4、《上海市经纪人条例》。《城市房地产中介服务管理规定》第三十二条规定：“房地产中介服务人员在房地产活动中不得有下列行为：（一）索取、收受委托合同以外的酬金或者其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益……”
1996 年4月，上海市物价局、上海市房地局发布的《关于本市房地产中介服务收费的通知》第七项规定：“房地产经纪收费是房地产业经纪人居间代理所收取的佣金。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。”
从中我们不难看出，国家对房地产中介行为有着严格的约束与控制，特别是对房地产租赁中介服务的收费内容与范围，即只允许按照“半月至一月成交租金额标准”收取中介费，且不允许在中介费之外收取其他报酬。
在本案处理过程中，被告认为，原、被告及承租人三方协商议定了在中介费之外，给被告一定的“外快”，且这个协议没有损害原告“意向租金5000 元”的利益或者其他人的合法权益，因此，应该按照“合同自由原则”，尊重当事人自己的选择，给予支持。对此，法院认为，合同双方当事人的契约自由应当尊重，但双方当事人的契约自由必须有一个前提，即该自由应当在不违反国家现有法律规定的前提下方为有效，否则，以“契约自由”为名进行的各种违法交易行为，将对国家的交易秩序、社会准则甚至社会道德观念带来不利影响或破坏，并会对国家的法律尊严带来不可低估的损害。
因此，本案在处理过程中严格依照现有法律规定，对中介公司收受的额外报酬，即每月收取的1500 元作出了予以退还的判决。
