2004：房地产市场展望之一 今年楼市注重性价比

今年，随着政府的宏观调控政策出台，楼市将呈现出供略大于求的局面。可以预见，消费者会更趋理性购房。在低、中、高房价范围内，消费者都有机会选择相应的好房子。可以说，今年楼市的特征之一，是注重楼盘的性价比。

由于去年一段时期商品房供应存在阶段性、结构性矛盾，致使房价涨幅偏大。希望房价平稳增长，不出现大起大落，是市民对今年楼市健康、稳步发展的期望，也是政府宏观调控楼市的基本出发点。去年，政府进行了适当的政策性调控，第四季度便有一批中低价房进入楼市。今年，政府部门将出台一系列措施，鼓励自住性消费，控制投资性购房，限制投机性购房。有关部门还将通过建立房地产市场预警机制，以控制哄抬房价的行为。下半年起，随着三大中低价房基地项目的陆续竣工，将继续满足中低收入家庭的需求。

政府有关部门负责人已表示，希望今年楼市保持供略大于求的态势，争取使房价增幅和GDP增幅基本拉近。据悉，今年将继续调控全市土地供应量结构，保证中低价房建造量占全年比例的30％左右。这预示着已经连续5年稳步向上的上海楼市，将迎来一个相对稳定的发展期。

楼市格局的变化，对消费者有利，并促使房产商不断提高楼盘质量。去年开始上海楼市树起品牌之风，一些房产商、装饰企业的产品进入了著名商标行列；楼市五十强企业纷纷表示将进一步做大做强。今年，推出高性价比楼盘，是品牌战略在新形势下的表现。

笔者认为，所谓性价比，是指一个楼盘性能品质与价格的比值，它是衡量楼盘孰高孰低实实在在的指标。高性价比，就是在性能和价格之间选择平衡点，使比值达到最大。俗话说，一分价钿一分货，这是商业法则。性能是性价比的分子，房价是性价比的分母。从“性能/价格＝性价比”的公式中，无论是提高性能还是降低房价，都能提高楼盘的性价比。同时，性价比并非停留在静态的比较关系上，还体现在动态之中。

这些年来，沪上楼盘的性能品质即综合素质提高很快，如户型功能、小区环境、配套设施和物业管理等。还有人文景观等作为附加值。上海有几千家房产商，每年要开发上千个项目。专家认为，争夺消费者，高明的房产商应该研究细分市场，并根据市场需求与竞争状况制定规划，力争在楼盘的性能品质方面更上一层楼。做到功能齐全，具有针对性，而价位又相对便宜，这就是高性价比。同时，还要引导需求，按照适度超前的原则，打造具前瞻性的楼盘。这里还要强调的是，好的房子，既要符合购房者消费能力，又能具有DIY（自己动手）特点，户型的可变性，可以适应今后家庭成员结构的变化。

今年，消费者将更为理性，盲目追涨将会减少。因此，合理的价格定位，应该成为房产商营销策略的重心。有人说，性能与价格，就像鱼与熊掌不可兼得。此话并不正确。很多迹象已经显示，在相同的价位上，精明的房产商正在努力通过提高楼盘的性能品质来吸引消费者，尽管不是直接的降价，却是另一种形式的价格调整。

总体来说，上海楼市持续发展，房价应该稳步上升。当然，房价出现局部性波动也是正常的。大多数人都对今年房价上升持乐观的看好态度。笔者认为，上海作为国际大都市，随着城市经济增长、市政建设加速和地价升值、建材成本上升等，上海房价整体下调的可能性不大。站在楼市可持续发展的角度来看，房价将会小幅上扬，大幅度上涨也不太可能，因为从1999 年末至今，上海房价累积涨幅不小，市场应该有一个盘整与消化期。

从市场本质来说，只有楼盘的性价比之争而没有单纯的价格之战。性价比之争是楼市发展阶段的必然产物，它能够提高开发质量，促进消费，使消费者得到实惠。今年楼市注重性价比，这是可以肯定的。