别墅开发遍地开花 市场销售前景颇难预料

　　在上海新国际博览中心刚闭幕的房展会上，别墅楼盘无论从数量和展位面积上都占据了显著的地位。各类别墅在全上海遍地开花，其市场销售前景究竟如何呢？

　　打开上海网上房地产网站，在销售楼盘查询中，如果设置单价8000元以上、面积180平方米以上的住宅房源，可以发现许多经常看到、听到的别墅楼盘名。仔细查阅其近期的销售情况，不少别墅的成交量却只有可销售量的三分之一不到，有的甚至成交量为零。从房展情况看，参展的别墅楼盘数量很多，从可售别墅的销售情况看，成交不高或者是成交速度缓慢。

　　由此可见，申城的别墅市场销售前景颇难预料。分析原因有三：首先是近一二年间别墅开发量迅速提升，尽管早有别墅用地开发的限制，但许多较早就批准立项的别墅用地，都集中在近两年集中开发上市。市郊的别墅开发量的迅速增加，一些“半拉子”别墅项目经重新包装改建又现市场，一些大型地块的发展商在局部地块上降低容积率规划别墅，如此等等，可以说近期上海的别墅供应量步入高峰期。供应量迅速上升，尽管需求量也在增加，但供大于求是不争的事实；其次是政策调控和银行限贷对高价位住宅市场带来影响。一套高总价的别墅贷款额在百万到数百万元，由于限贷，一些意向购买者对别墅只能望而却步，其中不乏许多别墅的投资者。更有一些人在政策调控期采取持币观望态度；第三，别墅去年的总体涨幅过大，去年不少别墅价格整整翻了一番，是去年的平均房价涨幅的3倍－5倍。如此之大的涨幅过后，必然会面临盘整，滞涨滞销也在情理之中。

　　当然，在售别墅中也有不少在市场中走俏，如总价较低的联体别墅、升值潜力较大的自然景观别墅、规划设计有创新突破的具有人文内涵的别墅等。在竞争激烈的别墅市场中，如何寻找自身的合理定位，满足市场理性需求，将成为发展商的努力方向。