小心：高价买房欲赚租金 租约半途竟成空文

带租约售房在二手房交易中越来越普遍。法律专家指出，应当警惕租约中隐含的风险，不要高价买房，到头来却赔了夫人又折兵。

一不小心 租金收益成泡影

四个多月前，经某中介公司推荐，林先生将购房目标锁定古北新区一套外销公寓上。起初，林先生对这套房屋并无多大兴趣，不仅建造时间较早（1997 年）、房型结构过时、物业管理不甚理想，而且单价也明显高于周边物业1000 元。但是，这套房屋附带一个还剩两年半租期、月租金为12000 元的租约。这意味着，买下这套房屋，在未来两年半时间可获近11％的年出租投资回报。这比目前市场上5％—7％的出租投资回报高出许多。在利益驱动下，林先生迅速与上家签订了房屋买卖合同，并约定自林先生付清所有房款、取得产权证，在双方交接房屋当日将租约转移给林先生。

正当林先生按照合同约定，准备接收房屋、坐享高额投资收益的时候，上家突然告知，租客已于买卖双方进行房屋交接前两天单方毁约、提前退租。换句话说，林先生最终以高价买到的是没有租约的房屋，投资收益目标落空。林先生随之猜测，这会不会是上家故意设下的陷阱，即编造了一个虚假的租赁关系，以高额投资回报为诱饵高价售房，等下家付清了全额房款后，再以租客毁约为由，金蝉脱壳。为此，林先生拒绝收房，并要求上家赔偿其因此遭受的损失。上家则认为，租客毁约是自己不能控制的，且租客不知去向，难以追究租客违约责任，自己也是受害者，因此拒绝林先生的赔偿请求。

专家说法 欺诈嫌疑难举证

附带租约的房屋转让，实际上包含两个独立的法律关系。一是上下家之间的房屋买卖关系，二是上家和租客之间的房屋租赁关系转由下家继受。除非另有约定，两个法律关系之间并不构成前提和后果、原因与结果的牵连关系，通俗地讲就是下家不能因为没有了租约，就可以不买这套房屋。因此，在双方约定的租约转移时间之前，上家仍然是租约的出租方，他没有控制租客不能退租的权利，但享有因租客毁约而取得赔偿的权利，最终的结果只能是下家以高价买房的同时又失去租约。

对于上家是否存在欺诈嫌疑一说，在没有相关证据支持的情况下，法院不会以“房东和租客恶意通谋，侵害第三人利益”为由，作出有利于林先生的判决的；根据《民事诉讼法》关于举证责任的一般原理，即“谁主张、谁举证”，林先生要取得这种证据相当困难。

专家建议 谨慎订约以防骗局

附带租约的房屋买卖，很有可能因租客单方面毁约而导致二手房交易风险。法律专家提醒下家在交易过程中需注意：

在签订买卖合同之前，要充分考虑租约的真实性和稳定性。不能仅因为租金高、租期长就草率决定购房，要谨慎地规避上家可能布下的骗局。

在怀疑上家与租客可能合谋欺诈的情况下，要善于设计应对方案，比如将能够证明欺诈事实的问题隐含在与上家和租客的闲聊中，并通过录音的方式取证等等，以此保护自身的合法权益。

在买卖合同中明确写入合同目的条款，表明“能够实际取得真实的租约是下家买房的前提条件”，为日后出现纠纷时启动“情势变更原则”埋下伏笔。