上海楼市当前走势分析： 凤凰涅槃 浴火重生

申城出现了持续近两个月的成交骤降，成为2001 年来的同期最低，“观望”和“等待”已经成为了购房者的“座右铭”，上海楼市面临着极大的考验。但多晴少雨天气之后往往会来一场酣畅的暴雨，同样，需求在刻意抑制之后也会有释放之时。目前的市场正逐渐在三方面呈现明朗化，新的市场格局已逐步浮出水面。

政策走向明朗化：主要政策已经出台，未来形势已成定局

每次政策出台前，都会引发市场的各种猜测，对市场形势难以正确判断；而出台后，市场则往往陷入观望之中，并继续期待其他政策的出台，这样往往还会有一段迷茫期。政策出台前后往往是市场最不明朗的时期，而最直接的影响就是造成了上海五六月的成交陷入“谷底”，最低一百来套的成交量也算创造了上海楼市的一个纪录吧。

从目前已经出台的政策来看，涉及了税收、金融、交易等多个方面，在内容的一贯性和对市场调控的力度上都是“前后一致”和“货真价实”的，其“稳定房价、促进市场健康发展”的指向非常明确，所以即便今后还有后续政策出台，也不可能会再出现很大的反差。

所以从某种程度上说目前的市场形势已经随着政策的明朗化而趋于明显，尽管仍有一定观望的成分在延续，但对市场而言，最迷茫的时期已成过去，而这段迷茫期恰恰是最危险的时期，无论是开发商、中介服务机构还是购房者都可以在这个日趋明朗化的政策环境下对自身的行为作出正确的决策。

消费行为明朗化：购房回归理性，居住成为主流

从目前的市场情况来看，出台的一系列政策显然起到了明显的作用，不要说投机行为已销声匿迹，投资行为也基本荡然无存，而以自用为主的购买群体重新成为了市场主力。在6月底的房展会上，这类客户踊跃看房选房，这应该是各方都希望看到的局面。

卖方市场和买方市场的角色互换，加上以自用居住为购买目的的消费行为，同样也带来了早已久违的理性购房消费。几年前上海人买房看上十几次的精细劲今天又重现了，开发商和营销商的推广策略和销售策略也应该根据今天消费行为的明朗化来重新调整。另外对于正常的投资客户，在目前时间节点对他们不必有太多期待，事实上“先知先觉”的投资者比大多数普通购房者更了解市场，而且对真正的投资者来说房地产本来就是一项周期长风险低的投资产品，从某种意义上讲投资更要回归理性。

价格走势明朗化：价格回归价值，未来走势各异

目前市场上的各类房产项目，按其价格和价值的关系，可以分为以下三类：一是价、值明显背离型。从去年第三季度末到今年第一季度，价格被急速拉伸，涨幅超过30%的楼盘，基本可以认定其价格和价值出现了明显的背离；二是价、值有所偏离型。我们一般认为，上述时间段内价格涨幅在10%-30%以内的楼盘，属于价、值有所偏离型，其中也包括那些价格涨幅一度超过30%，但经过重新定价后回归理性的楼盘；三是价、值基本吻合型。上述时间段内价格涨跌控持在10%以内的楼盘，可以认为其价、值基本吻合。

为何要拿去年3季度的价格做比较？原因在于去年中期政府也对房地产市场进行了调控，事实上去年七八月份也有不少楼盘出现了销售趋缓的情况，而在那个时点各方对上海房地产的基本判断都是稳定和健康的，因此我们也认为去年3季度的价格实际上和上海房地产的价值之间比较相符。在目前的市场上，这三类楼盘的走势将会产生较大的差异，出现分化现象。第一类楼盘可能会出现滞销情况，而对于后两类楼盘来说，通过对价格的合理控制和理性调整，则有望在市场上获得购房者的认可，赢得销售先机。

对购房者而言，现在最需要的是具备理性的心态，对未来市场的发展应保持充分的信心。就目前而言，价格、价值基本吻合的楼盘是值得消费者介入的，即使在短期内有所回落，但依然比较安全。（易居中国研发中心 丁祖昱）

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