期房连转三手 短线炒房碰到房产新政终栽跟头

本轮宏观调控目的之一就是打压房地产市场中的泡沫成分，打击短期投机炒作。今年初，一套尚未交付使用的期房连转三手，最终栽在了房产新政下，一桩错综复杂的三方交易面临流产。

“三手”连环交易中，短线炒房者起到了决定因素。操作手法为，甲加价卖给乙，乙又加价卖给丙，约定丙直接和甲签订购房合同，乙则坐收差价。今年1月，原始购房者蒋先生、二手买家胡先生、三手买家张先生和中介公司共同签署了一份“四方协议”。由于此房产为期房，张先生和胡先生之前以210万元签订的买卖协议尚未到交易中心备案登记，而炒家胡先生立马以235万元将房子转手卖给了张先生。鉴于整个连环交易的时间间隔不到一个月，于是这份“四方协议”约定，蒋先生和张先生之间签订正式房地产买卖合同，由张先生代替胡先生履行义务，付款方式为转按揭形式。这样一进一出，25万元轻松落入胡先生袋内。一签完“四方协议”，半个月之内老三张先生就付出八十多万元，其中5万元交给老大蒋先生作为定金，其余款项交给老二胡先生作为买房首付款。与此同时，自协议签完后，张先生还代替蒋先生每月还贷。

三方相安无事几个月，就等着期房变现房顺利办完房屋过户手续和交接手续。不料，为了加强宏观调控，银行同业协会在4月份出台了一条有关于禁止转按揭的规定。这意味着要办理过户手续就必须出一笔巨款把原来的抵押贷款注销。蒋先生只有全额还清贷款后才能交易房产，而蒋先生筹不到那么多的尾款，只得让胡先生想办法。胡先生本来就是“空手套白狼”，再说二十多万元的差价早已到手，于是撒手不管了。垫款任务转给了张先生，可是房子还不能交易，凭什么先把钱付掉？事情还没结束，又出来了全额征收营业税的规定。这下子使得原本置身事外的胡先生急得双脚跳。如果要继续履行交易，自己必须付出近二十万元的税，这样七扣八扣说不定还要倒贴。蒋先生则继续坚持卖房，说不定房价就此向下，赚到手的钞票就得再还给别人。

“栽跟头”的前因后果。老大和老二之间存在一个期房转让关系，老二和老三之间又存在一个期房转让关系，交易方式则为老大与老三之间签订合同。三者之间不能说没有关系，老二和老三应同时向老大履行合同义务。四个协议才能反映各自意愿，如果要解除转让关系就必须一一解除三个人之间的相互关系。

这个“三手”期房转让最终转不下去的原因就在于受到了宏观调控的严厉打击。禁止转按揭打击的正是投资客，一旦资金链跟不上，投资、投机炒房行为就会受到压制。全额征收营业税政策也是从增加投资成本、防止短期炒作行为出发的，遏制像老大、老二这种在期房尚未变现房就急着售房，则明显炒房行为。唯一的处理办法就是终止交易，房款返还，对于其他的损失，由当事人各自承担。

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