从独立型走向经济型 松江新桥别墅板块竞争升级

　　在自住、宜居主导的市场上，上海别墅市场也开始进入分众产品定位阶段。一些别墅区新盘已经在产品定位、建筑风格、生态环境、销售对象等多方面从粗放型步入精细开发。松江新桥莘闵高级住宅区就是其中典型的例证。

　　新桥别墅区从上世纪90年代起开始开发，至今已经形成上海最大的别墅聚集区之一。前期诸如、等都以大面积独立式别墅而闻名沪上，随着区域开发度的饱和，新桥的住宅开发用地已是地稀价贵，容积率0．6上下的低密度住宅成为主流。同时，作为公寓住宅的联体、叠加别墅也成为改善型自住需求的首选。从近期上市的、、和等新盘看，联体、叠加别墅公寓已成为区域市场主流，而在主流下，不同定位的产品又为购房者提供不同的选择。通过比较可以发现几个特点。

　　位于新南路上的已是这条别墅大道旁最后一个别墅开发项目，既要与周边林立的别墅群错位，又要迎合市场需求，成了开发商反复研究的课题，托斯卡纳风格的联体别墅成为最后的定位。“经过调查分析我们发现，改善型的消费者是区域购房主流。”开发商致达建设的吴总认为：“为此，如何在二百多平方米的有限面积中做足舒适的文章成为我们设计的重点。”在样板房可以看到设计的结果，有联体别墅少有的四房四厅、朝南大面积露台和附送的室内车库等，尽管是联体别墅，但却具备了不少独立别墅的特质。据了解，即将开盘的价格为7300元起，均价8300元。

　　在有限的容积率中做出丰富多彩的建筑样式，一直是别墅开发商的追求。新桥别墅区的老牌企业同润集团新开的10万平方米的，就是融合多层公寓、联体别墅、叠加别墅等多种形态，由三、四、五层的错落排布、超常规的开阔栋距，以及建筑细节、溪水环绕的空间感体现一种美国加州小镇的趣味。据开发商介绍，一期已进入尾盘销售，叠加别墅现房价格在9000 元左右，即将推出的二期公寓价格在6400 元－7500 元之间，联体别墅均价在8000 元上下。从区域老牌企业的价格定位，可以发现区域联体别墅之间激烈的价格竞争。

　　上月开盘的近日卸下了种种担心，开盘一个月签约四十多套，还有预定二十多套，这一成绩居近期区域内的榜首。据达安房产营销公司负责人介绍，购房者比较感兴趣的是180平方米左右的联排别墅，总价在150万元，与周边独立别墅300万元的价格比较，具有较好的性价比。而在150万元以上的联排别墅，尽管看房者不少，但观望、犹豫的占大多数。据统计，今年9、10月间，上海联体别墅成交321套，较上月几乎番了一番。分析认为：这主要取决于近期新开楼盘都是一些品牌开发商建造，同时定价也已趋向合理。

　　尽管新桥别墅区已形成较大的规模，而且诸如松南商城、巴比伦生活广场等配套日见完善，但沪松公路上时常堵车，沪杭高速新桥出口离目前的在建项目有一定的距离，出行问题始终困扰这一区域板块的再发展和提升。而今这一情况已开始好转，位于新桥西侧的明华路近期开始施工，有关人士透露，建成后的明华路将直接同沪杭高速公路相连，将使周边业主的出行更为便利。另外，有关部门也正在协调沪杭高速新桥出口取消收费的问题，而在板块东侧建第二条立交以缓解出行瓶颈的计划正呼之欲出。出行畅通，将使新桥别墅区在别墅市场上具有更大的竞争力。

　　继本月意境雅苑全新开盘后，将与同润加州二期、达安圣芭芭花园、村上春墅、雅仕轩尾盘等形成以联体别墅为主的供应市场，随着区域内明华路沿线的万科白马花园等新盘的即将推出，新桥板块将形成以经济型别墅为主、品种特色各异的新的市场供应特点，并将吸引周边区域、乃至全市居住改善型消费者的眼球。

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