4季度上海地价降幅7.4％ 地价变化比房价更敏感

日前公布的2005 年第4季度上海招标地价（住宅用地）北孚定基指数为1156 ，比上期下降了92点，降幅7．4％；环比指数为926，较上期下调10点。这是继2003 年下半年以来的第二次下跌，也是继2005 年三季度之后的连续下跌。定基指数下跌深度明显，超过了首次下跌的程度，略有加速下调的势头。
　　
据分析，这是由于目前上海整体房地产市场都处在盘整阶段。其中，最直接的原因是房价正面临着下降的压力，“高成本拿地”就很可能带来项目运作的失败，因而正确评估地价、挤出前期非理性“争地”过程中产生的泡沫因子，已被开发商正视。
　　
从上海住宅用地招标地价指数与中房上海房价指数比较来看，二者整体变化趋势基本一致，都呈现出“先抑后扬”态势。其细微差别表现在变动速度上，地价指数变化更敏感于房价指数：即在2005 年之前地价指数抬升较快，而2005 年之后下调也显迅速。这一情况表明，2004 年“8·31”后，地价愈来愈显现市场化的特点，与房价表现紧密相连，并且不论是行业风险还是机遇来临，都表现得更为敏感。此结论的意义在于，政府或者是发展商对土地这一“源头”的控制和把握尤为重要。
　　
另据上海北孚地产研究所透露，本期北孚地价指数编制方法有了新的突破，因为2005 年下半年以来，上海“招、挂、拍”地块大多数是综合用地，为了解决这个没有住宅用地新样本的问题，进一步创新了计算机实时建模方法，通过建模确立了综合用地、商业用地与住宅用地的地价实时折算关系，使得本期的“模拟地价（住宅用地）”395个样本数超过了上期的323个样本数，至少是，进一步提高了编制的精度。