青浦90余套预售房被查封 开发商谨防“多重诉讼”

日前，上海青浦区某楼盘90余套预售商品房被查封，价值高达近亿元人民币。现经交涉已有十余套解封，但大部分房源仍被冻结，直接影响了销售及交房。官司缠身，银行追贷，业主要房，开发商处于十分尴尬的境地。

造成楼盘被封的原因在于，开发商与建筑商因青浦某一总标的4000余万元的在建工程款项问题产生矛盾，建筑商越过约定的审计途径直接提起诉讼，申请查封了开发商在青浦开发的楼盘。

像这样因为工程款项纠纷引发不动产冻结的案件并不鲜见。日前，长宁区仁达大厦（商办楼）在建过程中因开发商上海壮昌房地产有限公司未能按时支付工程款，导致工程停工。后协商完工后仍拖欠建筑商工程余款26万余元，建筑商向法院申请诉讼保全并查封其在某大厦B1层的4个车位。

不动产一旦被查封，解封手续十分繁琐，尤其对于交房在即的商品房来说往往会引发多重诉讼。从建筑商、开发商、银行、小业主的关系分析，开发商面临还贷和交房日期逼近的压力，处于十分尴尬被动的地位；提供开发贷款的银行是陷入纠纷里的受害者；而一旦延期交房，小业主则是最弱势的无辜者。

针对这一现象，海华永泰律师事务所主任律师颜学海表示，严格执行招投标程序对于开发商和建筑商来说都十分必要。对于建筑商来说，建筑合同纠纷一般可分为主动违约和被动违约两种。被动违约是由于开发商资金不到位，或配套工程跟不上进度及工程质量不合格导致无法通过验收，或者其他建筑商无法解决的问题导致违约（这种情形常伴随交叉违约）。主动违约是由于有些建筑商为了拿到工程恶意低价竞标。为了取得工程利润采取主动违约方式不断要挟发展商以达到目的，常伴随的是工程款及工程质量诉讼。为此，颜律师提醒开发商，招投标伊始，即对建筑商的资质，此前的开发经历、合作伙伴、诚信度进行考察，尤其对低价竞标者要严格审核；另外，要控制好整个的工程质量、造价、进度，要协调好三者之间的关系，同时对工期、交房时间、还贷时间都要留有余量。建筑商也应谨慎估计报价，制定竞标方案，确保可如约完成。

位于四位一体链条上的最弱势无辜一环的是小业主，一旦出现延期交房，应尽量理智协商解决问题。针对目前延期交房违约金过低，合同一般约定只有万分之零点五的现状，颜律师表示为确保如期交房，小业主可在日后签合同时协商提高违约金额，到万分之三或万分之四更有保障。