个税开征之后 是先买房还是先卖房

王先生5年前以50万元购入一套自住用房，现在子女结婚了，打算一年内再换套大一点的房子。目前该套房子市价为90万元，而王先生再次买入的房子也属于家庭的唯一住房。按照个税征收规定，如果先卖掉家庭唯一一套住房满足免税的条件，在换房的过程中，需要另行租房。如先买新房，则无法享受新规定中的个人所得税退回政策。那么，到底应该先买房还是先卖房？

上海个税缴纳细则中规定：对出售自有住房并拟在现住房出售一年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。同时规定，售房者出售已经居住五年以上的自有住房，要想免缴个人所得税，必须只有一套自有住房，否则不能享受这一优惠政策。

如果先买后卖，那就是两套自有住房，，按照新政，就不可能享受税收免征优惠；如果先卖后买，那么，在卖房时消费者先要缴纳个人所得税，而在买房后，还要寻找租住地。现在从购房到装潢再到搬进新居，至少需要两三个月，在这段时间内消费者住在什么地方呢？

臣信房屋市场研究中心主任陈艳认为，此类购房者必须认真考虑三个问题：一是先行解决租房问题。消费者在出售住房后，首先必须解决租房问题，否则，在新房没有购置前，没有地方安身，既要考虑买房，又要考虑租房，无疑会增加购房的额外负担。

二是如果打算先缴纳个人所得税，后办退税手续的，应把先行垫付的个人所得税的金额核算在再次购房的成本中，预留现有资金，才能以一变应万变。

三是核算金额。如果购房者为避税，先卖后买的话，应该核算因此所需租赁房屋的期限及总承租金额。如果用于租房的成本高于先买后卖所需要支付的个调税，应避免先卖后买中间可能因租房而产生的支出。

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