汪利娜：房贷新政带动结构调整 利于长期发展

记者（以下简称记）：中国人民银行对房贷政策做出了较大幅度的调整，无论是房地产开发商，还是普通购房者的心中都在问着同样一个问题：今后的房价究竟会走向何方？

汪利娜（以下简称汪）：前段时间，由于房贷的低息政策刺激了房地产的虚热，使得房地产开发商把目标瞄准了想买第二套住房的人，想买超大户型的人。而现在当政府对低息政策采取一定限制之后，房地产市场对住房的真正需求会显现出来，老百姓真正需要的是中档价位的房子，或者中档偏低的房子。地产开发商也会按照市场需求进行调整，会按照真正要置房子的人的要求来提供供给。这实际上是有利于引导房价向下走。

为什么市场上有这么多的房子积压，也老说房价要降，但房价就是不降呢？因为开发商主要是靠银行的钱开发新项目，即使房子卖不出去，开发商也能挺得住。因为开发商们从银行借钱太容易了，他们借流动性的钱，滚动使用，借这个银行的钱还那个银行的利息，所以开发商们没有太大的资金压力。

记：虽然央行有了新的政策，但由于细则还尚未出台，房价什么时候才会出现实质性的下降？

汪：这里的确有个时滞性。因为一个地产项目定了以后，不可能因为新政策马上做出修改。不过，就像我们都知道的，房地产开发里面的水分比较多，有的时候，房地产开发商说是赚3％的利润，但可能是10％的利润。所以在这种市场情况下，我认为，即使开发商可能不调整项目，但也会做一部分让利。这主要是看房地产开发商自有资金的情况，如果自有资金很充足，即使房产项目在6个月都销售不畅的情况下，依然可以挺过去，那么他的房价可以不变。但是如果地产商没有足够的资金实力，完全靠预售款来运作，那他就不可能像以前那么挺着了。因为整个房地产开发的资金有个循环过程，拿自己的钱和用银行的钱完全是两回事，这也是为什么央行新政策中要限制开发商拿流动资金代替长期贷款的原因。

记：您能不能告诉我们购房者，有了这项新政策，我们应该什么时候买房比较合适？

汪：在今后半年到一年内，地产商们应该对新政策做出一些反应。因为房地产开发商都是滚动发展的，而且新政策也还有个衔接的过程。地产商们即使这个项目熬过去了，那么下一个项目就要按照新规定做。新政策规定开发项目的自有资金要在30％以上，这笔资金从哪里来，那就是通过多卖房子、股东少分利润来提高自有资金。要想多卖房子应该怎么做？降低利润，降低房价。

记：另一个方面，如果严格按照央行的新政策，房地产开发商必须用30％的自有资金开发项目，目前符合这个要求的项目并不多，会不会因此减少了房产的供给，反而使房价上扬呢？

汪：不可能。因为房地产行业的整体利润是比较高的。一个可以赚钱的行业，开发商们是不会轻易放弃这个产业，因此房子的供给不会因此而出现减少。

记：您一直呼吁，政府应该将房地产的发展作为刺激内需的一个主要方式，这时候出台这样的政策会不会减弱了对房地产的需求和消费，从而降低了对内需的刺激，影响到今年的宏观经济？

汪：我想可能不会那么严重，而且对今年的宏观经济形势不会有太大的影响，因为这次信贷政策只是调整了资金的流向与结构。真正对住房有需求的人还是会买房的。在我们国家，能买第二套房子的人毕竟是少数，老百姓买房还是以自住为主要目的，这部分人还是可以继续享受央行的低息政策。而且，工行和建行今年在个贷方面的指标都是在去年的基础上有一个非常大的增幅。而对于那些想买而且能够买得起别墅和豪华住宅的人，根本不会在乎这个利息调整的影响。

这次央行出台的新政策实际上是为了房地产市场长远、健康、持续地发展，从短期看，整顿可能会对房地产市场产生一些波动，但它淘汰的是那些资信差的、资质差的、业绩差的企业，迫使房地产企业要增强自身的实力，要重新选择自己进入市场角度，调整产品供给的结构，实际上是有利于房地产市场的规范。