香港眼光透析上海：高档楼打出“信号旗”

上海楼市的“泡沫”

“上海的楼市最准确的定义是———局部有泡沫。”中原（中国）中央市场研究部总经理秦氵云说。

“上海在1万元／平方米以上的市场是投资性市场，而在6000元／平方米以下的中低档市场仍然是消费性市场。”在接受记者的电话采访时秦氵云表示。而现在，上海再也不是一个地区性的市场，影响投资性市场的主要是来自江、浙和全国其他地区，甚至海外的资金。但是影响消费性市场的，却仍将是本地土地供应量、地价、建筑成本与本地消费需求量等因素。

中原的研究表明，如果按房价将上海的楼市切开细分，将大致有3500－6000元／平方米的中低档市场，6000－10000元左右的中高档市场，和10000元／平方米以上的若干个高档细分市场。研究数据表明，10000元平方米是市场的分水岭，高档市场已然变成一个纯粹的投资性市场。在这个高档市场中，50％的需求来自本地以外，其中外埠占25％，海外资金占25％。这两种资金购买房产的主要目的，是收取租金或是等待房价上升回报，而不是自我居住。一旦有更好的投资机会或是投资收益下降，毫无疑问，这一部分“热钱”一定会流出楼市。

一个现象证明市场开始出现局部过热———高档市场的楼价在继续上升，但是租金却开始下滑，出现“剪刀差”。这实际上已经是“楼价见顶，可以抛售”的信号旗了。

精明的国际投资者们也早就看出了这一点。“上海的投资市场已经有风险，但10000元／平方米以下的消费性居住市场目前还不需要担心。”香港远东发展（0035.HK）副主席邱达昌在接受记者电话采访说。

另一个说明上海楼市过热的地方，则存在于“二手楼市”的高档市场。来自中原的数据表明，不包括旧有工房上市的部分，上海的二手楼市转手率很高，买卖活跃，但是自然空置率却很高，租赁率很低，说明没有实质性需求，市场炒买与投机气氛过于浓重。

而这个市场，最有可能会受到未来的政府压制炒作与投机政策的影响。据业内人士指出，上海政府的一些政策也正在酝酿，例如限制期房的转卖、物业税等等，再加上前不久市政府将契税从以往的0.75％提高到1.5％，都会对投机炒买有一定的限制。

楼市稳定器

中原的数据表明，上海10000元／平方米以下的市场，还是消费性为主的市场。未来十年甚至二十年里，这一市场，都一直会是整个上海楼市发展的重要“稳定器”。

秦氵云指出，上海目前的住房拥有率达到80％，也就是说，并没有“无房可住”的现象出现，这将就是本地市场的一个重要稳定因素。因为上海尚有近4成的人口居住在老式的工房中，有购房需求，再加上未来上海因为城市规划变化，外来人口涌入，以及受世博会影响，市区范围内仍有大量动拆迁，所以中低档市场的需求仍会非常稳定。目前的市场数据表明有60％的本地需求集中在中低档市场，另外的40％集中在中高档市场上。

但与香港楼价在1990年代的快速上升不同的是，上海的土地供应依然有向外扩张的潜力。上海市2020年规划预测，到时上海全市的人口将达到2300万－2500万人口。为了应付人口的大幅增长，上海会进一步向外寻求土地供应。上海市政府已经意识到，房价的增长应该同GDP的增长一致，所以未来上海的土地供应将仍向中低档市场倾斜。

来自中原研究部的数据表明，目前上海按揭贷款支出占实际家庭收入的三分之一。而香港目前购房者的按揭贷款支出占实际家庭收入的四成。在1997年香港楼市的疯狂期，楼按占香港家庭收入的比率曾一度达到八成，甚至有些达到十成。相比之下，上海楼市的价格尚未进入危险期。

“我的看法是，未来上海的楼市会总体上升。上海的楼市同香港楼市相比，只相当于香港七十年代。有一点可以肯定的，未来的上海也一定会变成投资性的市场。”香港远东发展副主席邱达昌说。