多方关注菊园纠纷 凯德回应2万平米土地纠纷
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上海浦东小陆家嘴菊园小区业主对土地纠纷的争议并没有因为各种解释而消减。
记者采访到的一位业主告诉记者，由于纠纷地块没有停止施工并进行调查的原因，小区业主委员会仍在对纠纷地块提出各种疑问。
工程仍在进行
目前处于争执最核心的部分就是正在施工的地块，按照目前法律文件的表述是“菊园四期”。该项目从今年年初开始施工就引来众多的争议，但是在菊园小区业主对这块土地的使用权提出质疑，并提出希望能够暂停施工进行调查之后，而该地块始终没有停止过施工。
“我们希望在没有得到最终的肯定答复之前，能够停止这个争议地块上的建设施工，”该小区的一位业主向记者表达了小区内许多业主的想法。但是这个地块自年初开始施工开始并没有因为出现了争议而暂停过。
根据开发商的观点，该项目不存在违规状况，因此并没有必要暂停施工。
由于1998年菊园一期业主与开发商签订的预售合同显示土地面积为67293平方米，而到了2000年拿到房地产权证时，土地使用面积变为47124平方米。
正是基于业主的土地使用面积2万多平米的差异，小区业主对预售合同与房地产权证对土地使用面积的描述差异感到极为震惊，其次他们认为目前正在施工的地块应为小区绿化和公建，而且不得分割出让，更不能用于商业房地产用途。至此，小区业主与开发商的矛盾开始全面激化。
也正是由于业主认为现在的土地存在纠纷，所以提出暂停项目施工，在纠纷各方商谈清楚之后再予以处置。
上海市人大开始关注
菊园小区的纠纷情况正在引起各界越来越多的关心。根据记者的采访了解得知，上海市人大常委会已经开始关注菊园小区的纠纷。
据了解，上海市人大一位代表已经两次前往菊园小区进行实地的考察，对于目前业主与开发商的矛盾也进行了深入的了解。据透露，上海市人大常委会信访办的一位主任也到菊园了解了情况。目前有关菊园小区的纠纷情况已经通过上海市人大转达到了上海市政府的相关部门，人大也在推动该纠纷的解决。从人大传来的消息称，人大有代表希望能够派遣工作组前往菊园小区进行调查。
而且基于菊园小区目前的情况应该召开相应的听证会对情况给予说明，但是从现在了解的情况看听证会还无具体时间，这也是一些业主十分担心的问题。“听证会并无具体时间规定，因此无法及时召开，这对目前解决纠纷中的地块很不利。”一位业主向记者表示了自己的担忧，他担心正在他住宅旁边连夜施工的项目在许多应有程序不能得到及时实行后而日益长大，从而成为改变起来难度更大的既成事实。
该业主继续向记者表示，一旦在目前的状态下还无法对纠纷进行妥善的解决，也只能将菊园的开发商———新翔房地产开发公司告上法庭，“但是旷日持久的法律诉讼究竟要经过多少时日，我们业主心中没有个具体日期，其结果将会怎样我们不敢想象。”这位业主又回到了此前对记者表示过的担忧，“菊园四期”的成长速度显然远远超过了业主的解决问题的速度。
凯德置地回应2万平米土地纠纷
菊园项目的这位负责人强调，对于A地块的划分完全是按照政府部门的要求来做的，而且有政府部门的法律文件，并不存在违规现象。
李琤洁针对公建提出了另一种看法，“根据公建的正规定义，分为社区公建和社会公建，我们在业内把他们称作小公建和大公建，小公建一般是指向社区服务的公共建筑设施，而大公建一般指向社会服务的公共建筑设施，所以按照当初设计规划造商业设施是合规合法的。”
闹得沸沸扬扬的上海浦东小陆家嘴菊园小区土地纠纷事态依然在继续发展。
12月14日，发生土地纠纷的菊园小区开发商———上海浦东新翔房地产开发有限公司向记者表示，菊园小区目前进行的第四期项目开发是合理合法的，并不存在违规操作的现象。由于凯德置地中国控股集团是新翔房地产开发公司的大股东，因此新翔公司实际上就是凯德置地操作浦东菊园项目的项目公司。
同日，上海浦东新翔房地产开发公司负责人就目前菊园小区的情况向记者做了说明。据凯德置地中国控股集团公关部经理李琤洁介绍，该负责人始终负责菊园小区各期项目的开发，对整个菊园小区的开发情况了如指掌。
两份不同的法律文本
目前菊园小区土地纠纷的矛盾焦点主要集中在菊园小区一期的土地面积上。
根据凯德置地方面向记者提供的上海市浦东新区国有土地使用权出让合同沪浦（1997）出让合同第031号的菊园小区A、B、C地块出让范围示意图中，该示意图的右下脚的注释中显示，“受让方：上海市浦东新区房地产（集团）有限公司、新加坡体源控股私人有限公司；用途：居住及公建；年限：七十年；地点：菊园小区A、B、C地块；出让面积：约145900平方米。”
此前记者从看到的业主在1998年所获取的《预售合同》中，该合同的第一条中规定，“甲方通过土地批租方式取得上海市浦东新区/县陆家嘴街道233街坊1—2丘地块土地使用权，并依法登记取得房地产权证，证书号为：沪产地浦字（1998）第013425号，土地面积为67293平方米，土地用途为：外销住宅用地，土地使用期限自1998年3月27日至2068年3月26日止。”
根据预售合同的描述，A地块面积为67293平方米，而A地块也就是菊园一期小区的主要用地地块。
在1998年的预售合同中明确显示了67293平方米的土地使用面积，但是在2000年发放的房地产权证上却出现了差别。在房地产权证中对土地状况的描述显示，“权属性质：国有；用途：住宅；地号：浦东新区梅园街道；使用期限：2000-12-26至2068-03-26止；土地使用面积中共用面积：47124平方米。”
对于两份土地状况描述出现了明显偏差的法律文本，李琤洁向记者解释，“菊园小区的整个设计在1998年就完成审批，随后分批建设。在当时的设计上就明确了A地块上将有住宅和商用两项内容，菊园一期发放预售合同上的土地面积是基于土地出让合同的描述。之所以房地产权证上土地使用面积为47124平方米，是因为菊园一期交房时，A地块上的商用部分还未启动，因此依法根据政府要求，对该地块进行了土地划分。”
“这两个都是合法的合同文本。”李琤洁强调。
A地块划分有文件
事实上，出现两个对土地使用面积不同描述的根源还在于从A地块中分出了所谓的D地块。
菊园项目的这位负责人强调，对于A地块的划分完全是按照政府部门的要求来做的，而且有政府部门的法律文件，并不存在违规现象。
根据李琤洁向记者出示的上海市浦东新区建设局浦建土（2000）第30号文件《关于同意上海浦东新翔房地产开发有限公司菊园小区A地块土地分割的批复》中规定，“经核，同意你公司将沪浦（1997）出让合同第031号的受让地块中之A地块分割为住宅区和分建区两块。其中，住宅区面积为47127平方米。”该文件在2000年12月8日印发。
“当时签预售合同的时候，我们是要严格按照当时土地出让合同的土地使用面积来签的，因此现在看到的预售合同上的土地使用面积是67293平方米。但是因为2000年有了这样的合法的土地分割，将住宅区和公建区分割开，因此产权证上出现47127平方米的土地使用面积。”李琤洁表示，划分要求是合理合法的。
“由于一期和四期的设计不同，因此注定业主的性质也会不同，所以政府部门做了这样的分割。”李琤洁补充道，“更明确地来说，A地块是对于土地来说的，作为土地出让只有A地块。但是开发商可以在上面做许多的设计，可以分为几期开发。因此，这个D地块的出现主要是出于设计上的考虑，是与土地无关的。”
对于这个概念，该负责人也作了说明，“政府部门认为既然A地块上还有公建和商业设计并且还是施工用地，因此这些建筑还没有建成的情况下政府认为不能分摊到一期业主身上，所以要求在发放产权证时只是表明47127平方米的土地使用面积。即使A地块不分割的话，那么67293平方米也是不属于一期的业主所独有的，而应该是一期和四期的业主所共享这67293平方米土地的使用权。”
对于业主的产证上是47127平方米的情况，李琤洁说，“对商品房产证的概念可能也有误解，其实产证是针对已经建成的建筑物而颁发的，但当时D地块还在施工，因此是没有可能对这块地向业主颁发产证的。”
但是这样的土地划分，记者追问是否告之过业主，凯德置地方面认为，由于是政府部门要求的分割，因此当时认为是合法的情况，并没感觉有什么不妥，所以没有说明。而关于在预售时是否告之过在A地块上有这样商业的所谓公建规划，这位负责人十分坚定地告诉记者，许多人都知道他们是有商业设施的。
公建的另一种解释
目前引起极大争议的D地块，业主对其目前的用途和所谓的公建规划也提出了很大疑义。
首先，菊园一期的业主普遍认为A地块上（小区一期）的绿地存在缩水状况。根据当时为销售该楼盘而印制的《售楼书》和广告宣传资料显示，“保留60%以上绿地，让孩子从小有健康的记忆。约30000平米绿地及共享空间，屋前屋后，目光所及皆绿。让亭台楼阁、飞檐流瀑，与绿树红花相映成趣。约10000平米中庭花园是茶余饭后的最爱。……”
虽然根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，开发商广告有法律效应，因此开发商必须履行该承诺。但是凯德置地方面认为这个法律效力应该是从2000年开始，而且凯德置地也是在始终履行了广告时的承诺，因为根据菊园一期47127平方米的基数计算，目前完成的绿地和共享空间已经达到和超过了当时60%以上的承诺。
根据凯德置地出示的上海测绘院浦东分院《菊园一期建筑工程竣工规划工程规划验收测绘报告》（00—7124—1）：菊园一期绿化总面积为21920.6平方米，建筑覆盖率为21.8%，小区绿地及共享空间达3.61万平方米。
但是一期的业主始终认为60%绿地和共享空间的承诺应该按照67293平方米的A地块面积来计算。但是在这个基数上的分歧再次明显暴露，李琤洁表示绿地和共享空间包括公建设施当时都已经有了规划。“1998年3月份对菊园小区的规划是一次报批完成的，后来是没有经过改变的。”
即使菊园四期项目被广泛地认定为公建，但是在公建上业主和开发商也出现了明显的分歧。业主根据自己查找的法律法规认为，公建部分应该建造小区配套的非盈利性的服务设施，如幼儿园、派出所、邮局、医院等等。
但是李琤洁提出了另一种看法，“根据公建的正规定义，分为社区公建和社会公建，我们在业内把他们称作小公建和大公建，小公建一般是指向社区服务的公共建筑设施，而大公建一般指向社会服务的公共建筑设施，所以按照当初设计规划造商业设施是合规合法的。”
土地属性的官方解释
做了商业设施的D地块是否改变了土地使用属性，业主和开发商各执一词，随即官方的解释开始到来。
12月6日，针对菊园一期业主对土地纠纷的反映，上海市浦东新区发展规划局信访办向业主发布了一个对土地分类的说明———《关于菊园四期建设项目城市用地分类的说明》。
“在1997年的土地批租合同附图中，菊园小区A地块（即现菊园一期、四期项目所在地块）的城市用地分类明确标有“R2”和“C2”。
根据城市分类与规划建设用地标准》（国标，建设部（90）建标字第322号，GBJ137—90），《城市规划基本术语标准》（国标，GB/T50280—98）；
R大类为“居住用地”，是指城市中包括住宅及相当于居住小区及小区级以下的公共服务设施、道路和绿地等设施的建筑用地，分为R1、R2、R3等中类。“R2”中类为“二类居住用地”。二类居住小区中的公共设施和服务设施用地应为“R2”中类下的“R22”小类。
C大类为“公共设施用地”，是城市中为社会服务的行政、经济、文化、教育、卫生、教育、科研及设计等机构或设施的建筑用地，分为C1、C2、C3等中类。“C2”中类为“商业金融业用地”。
根据《建设部关于城市规划基本术语标准GB|T5028098条文说明》：公共设施用地不包括居住用地中的公共服务设施用地。
因此，目前在建的菊园四期项目，符合该地块的“C2”的城市用地分类，不是菊园一期居住小区内的公共服务设施用地。
对于菊园土地的纠纷虽然各方都已表明态度，而且凯德置地方面称在今年2月份开始已经就争议的内容向业主给予了解释，相关的政府部门也介入进来给予了说明，但是菊园小区土地纠纷事态还将如何发展，目前尚无眉目。
