2005年：上海商业地产市场酝酿新一轮增长(图)
经过2002年以来房地产市场的持续、快速、健康发展，随着近期宏观调控政策的实行和市场本身运行规律的作用，上海房地产市场进入理性调整阶段。
从前几年的投资热点来分析，主要还是集中在住宅市场，既包括中高档的公寓、别墅楼盘，也包括一部分普通商品房。而相对来说，由于本身市场供应量、经营性和专业性的限制，以及一些相关的房地、财税政策的规定，商业地产（包括商铺、办公楼、酒店式公寓等）虽然也有较大幅度的增长，但是和热火朝天的住宅类大宗市场相比，还是显得相对平静许多。
供应总量有所增长区域逐步延伸
随着近来政策和市场的一些变化，尤其是一些主要的调控政策都是针对住宅中的短线投机行为的，使这类短线炒家的利润空间相对缩小，投资周期、市场风险相对延长和放大。原来横亘在住宅和商业地产之间的“鸿沟”有所调整。相比之下，商业地产（以办公楼和商铺为主）的投资价值有一定的回归。
根据相关统计情况，目前上海甲级、超甲级营业性办公楼的总供应量为305万平方米左右，其分布范围主要集中在黄浦、静安、长宁、徐汇和浦东陆家嘴一带。由于这类甲级、超甲级办公楼的经营几乎全部是租赁为主，而近期的租金水准也有所恢复，实际成交情况达到0.80美元/平方米/天以上。所以对于这一部分市场的刺激作用还是比较明显的。
与此同时，一部分乙级（Grade——B）办公楼的供应情况也有所增长，据不完全统计，近两年内新增供应量可以达到30——40万平方米左右。而分布区域也从传统的市中心CBD地区向周边延伸，包括普陀、虹口、闸北、杨浦等多处。
就商铺市场分析，据统计，2005年商铺市场的供应量将达到250万平方米，而一个值得注意的情况是，随着近年来房地产市场的发展，大量新兴社区的建成和入住，从中环线开始，沿中、外环线再扩展到外环线以外的范围，在大型居住区附近的沿街商铺、集合式商场和社区商铺的发展相当迅速。如果说2003——2004期间，还可以类似上海新建144个左右的大型居住小区来考虑商业地产规模的，。那么，随着今年以来，外环外在建、在售项目达到全市总量的70％以上这一比例，现在应该至少要放到200——300个以上的小区数量来考察市场。而且这一发展趋势正在随着大量小区的建成和投入使用而变得越来越现实。
投资结构调整投资方向转变
从购房者（包括自用客户和一部分投资客户、投资机构等）的选择情况看，可以发现在传统的住宅类产品特别是小高层、多层住宅购买比例保持基本稳定的同时，购房者对于商业房产市场的关注度和选择比例明显增加。其中商铺的比例达到7％，超过了5％的界限。而产权式办公楼也保持稳定，选择比例有3％。这两者合计达到了10％，再有如其他“投资、经营类产品”和酒店式公寓等也有1——2％的比例，这里包括了一部分类似开发区、工业园区等物业投资方向。
如果我们初步作一个推算的话，按照以上这些合计选择比例，已经达到13％的话，那么可以说在每8个购房者中至少有一个是关心商业房产市场（包括商铺、办公楼、酒店式公寓等）的。这可以作为一个基本参照。而根据近年来上海房地产市场一手房成交3000万平方米左右的情况，那么总体上看至少有260——300万平方米左右的经营性物业的去化规模。
而从以上的数据分析和调研结果来看，近期投资结构调整，投资方向转变的一个重要特征在于：商铺市场投资的比例增加相当明显。7％的比例超过了所有其他经营性物业（产权式办公楼、酒店式公寓等）的比例总和。这一点情况主要从供需两方面分析。商铺市场本身供应量和品种、类别相比办公楼、酒店式公寓要大，可介入的空间多。
同时，商铺市场内部层次和结构也比较丰富，从沿街商铺、大商场分隔单元商铺到社区商铺，多种多样，价格也由高到低，从市中心到边缘地区甚至郊区都有分布，而且其经营对象也各有不同。这些都为各种不同类型、不同投资实力和理念的客户提供了多种选择。
而与之相对应的是，对于商铺的需求方来说，也是一个相当丰富甚至是庞杂的群体。从自有物业的经营者到投资租赁者，从个人投资客到专业的投资机构，从短期投资的炒家（尽管目前已经有所调控）到中长期持有的客户，其自身群体到个体的差异很大，即使是个人投资客户中也包括了年轻金领、个体工商户、专业投资客等多种类别。机构中有本地投资机构、本地商业机构、外省市投资机构、外资机构等多种经济成分。
投资需求客户的数量也相当巨大。如果结合上海房地产市场交易的实际情况来考察的话，上海商铺市场的意向投资客户（包括本地客户、外省市客户和部分境外客户等）年均基本保持在18000——25000人左右。平均去化120平方米的话，就是200——300万平方米左右。
市场需求“内外有别”异地投资继续受关注
上海是全国的上海，世界的上海。在上海商铺市场中，外来客户的比例是比较高的，而对于外来客户而言，他们对于商铺的投资方向和特点也与本地客户有所差异。
从商铺投资选择来看，属于外来客户的购房者中意的类型比较平均，并非如本地客户那样多数集中在沿街商铺方面。其对于类型的选择中沿街商铺占37％，社区商铺占32％，大型商场中的商铺单元也有25％，其他类型的还有6％。而同样情况下本地客户对于沿街商铺的选择可以高达50％以上。
这里更多地反映出不同人群对于商业区域、业态和投资经营理念的不同。由于外来客户相对在上海生活、工作的时间比较短，对于一些直接投资沿街商铺的机会，其获取能力和人脉资源的占有程度与本地投资客相比存在一定差距。所以他们也更多地将投资资源向社区商铺和单元商铺等倾斜，以获得较快进入市场的机会。对于他们中的大多数人来说，都抱着这样一种信念，即上海这座城市发展潜力巨大，商机无限。投资之初重点在于获得机会，站稳脚跟，先不要过多考虑局部利益的得失。正是这种信念和理念使他们在一些新开发的区域和社区商业、产权式商铺单位的投资中屡屡有所收获。
再者，无论本地客户还是外来客户，对于异地投资的关注程度较高。特别集中在长三角区域和其他一些近期上升较快的二线城市。例如重庆、成都、武汉、南京、青岛、大连、沈阳等等。而一些有投资发展潜力的三线城市的商业机会也比较多。
当然投资客户对于这些城市的发展规模和商业吸纳能力是要作一个科学、理性的分析。因为规划的商业面积和建设规模和实际可吸收去化，特别到市场终端的实际去化能力之间不是百分百对应的，要有一定的风险控制，同时也要看到市场未来发展的趋势。
综上所述，2005年上海商业地产市场的发展趋势还是比较稳健的，而且在宏观调控的大背景下酝酿着新一轮健康发展的契机。而其中一些重要的特征，如发展区域的向外围延伸、商铺市场的健全和扩充、异地投资市场的发展等等，都值得我们去认真关注和把握。
