“房贷新政”四大悬疑待解

“公积金贷款受不受新政影响？”

“我买过一套房子，现在打算用儿子的名义再买一套房，算不算第二套住房？”

“我第一套房子贷款已经还清了，现在办理第二套房子贷款时利息会不会提高？”

中国人民银行、中国银监会27日晚间联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。根据《通知》，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，同时贷款利率不得少于同期同档次基准利率的1.1倍。然而，由于具体执行的细节还不甚明了，商业银行分支机构对于“新政”目前只能停留在“观望”阶段，普通市民更是有很多疑问。

昨天下午，记者采访了多家银行的工作人员，他们从以往惯例和个人理解的层面，对房贷新政进行了分析——

悬疑一

公积金贷款受影响吗？

很多市民在买第一套住房时，大多选择了公积金贷款，而购买第二套房时，譬如想换套大一点的房子，一般选择商业贷款。在这样的情况下，银行会不会要求首付达到4成，同时利率上浮至基准利率的1.1倍呢？

这种情形很大程度上可能不当作“第二套房”。换言之，银行可能当成第一套房来处理。中国工商银行安徽省分行房地产信贷部负责人告诉记者，按照他们银行过去的做法，只有第一套住房已办理过商业贷款，第二套住房也申请商业贷款时，才会当成第二套住房来处理。

悬疑二

夫妻各买一套如何处理？

一位市民向记者咨询说，他家的第一套住房是以他的名义贷款按揭的，现在第二套住房正在办理按揭，如果以他妻子的名义办理贷款，会不会不算为第二套住房？

银行人士表示，按照一些银行的惯例，在接受购房人申请时，银行职员会登陆中国人民银行的 “个人征信系统”，进行查询。在这一个案例当中，如果发现丈夫已经贷款买了一套住房，就会认定妻子申请的贷款为第二套住房，从而要求较高的首付门槛和至少上浮10％的贷款利率。

银行人士表示，“不排除在查询中没有发现这个家庭已经有了一套住房的事实，那就有可能认定为第一套房。”

悬疑三

父子各买一套如何处理？

如果一个家庭已经按揭买了一套住房，现在以子女的名义贷款买一套房会不会认定为第二套住房呢？

银行人士表示，一般来说，如果子女没有达到16周岁，没有偿还月供的能力，银行一般不接受他按揭贷款买房的申请。即使一些银行允许这样的子女和父母联名贷款买房，也应当视为一个家庭的第二套房来处理。

如果子女已经“独立”，譬如超过了18周岁，有稳定的收入来源，这样的情况下，以他的名义买一个家庭的第二套房，银行一般会酌情视为第一套房来处理，可以享受较低的首付门槛和优惠利率。

悬疑四

“贷款已还清”如何处理？

有市民向记者咨询说，我以前通过商业贷款买过房子，不过已经提前还清了，现在想贷款按揭再买一套房子，银行会如何处理？

中国人民银行、中国银监会在《通知》中说，“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%”，这样一来，可以肯定的一点是，如果第一套房的房款一次性付清，没有申请过贷款，第二套房在申请商业贷款时，可以享受优惠利率。

对于“贷了款却已还清”的情形，《通知》没有进行明确的规定，需要各家商业银行总行的文件进行界定。不过，省工行人士表示，在以前的具体操作中，“只要还清了”也就可以当作第一套住房来处理。

中国建设银行27日则在官方网站中说，针对第一套住房使用了商业贷款且没有还清贷款的第二套房采取不低于同档次基准利率的利率水平。

我省银行人士表示，《通知》只能进行原则性的规定，“能概括到99％就已经很不错了”，不可能照顾到100％的情形，对于一些特殊情况，各家商业银行总行会在今后的文件中进行更为细致的阐述，不排除会改变一些一直沿袭下来的惯例或做法。当然，不同商业银行的分支机构在具体执行中也会掌握一定的弹性。