房地产中介赚钱新模式 免佣租赁笼络房源

　　租约到期！孙郁瀚被告知：不能再续租下去了，需要马上换房。令他意外的是，告知消息的，不是房主自己，而是中介公司。一年前，他正是从这家中介公司手上租下了这套房子，并且自始至终没有见到房屋的主人。

　　如果没有见到一纸中介公司与房主之间签署的委托代理协议以及房产证复印件，孙郁瀚真的以为这套房子就是中介公司自己的，因为中介公司几乎代办了有关房子的所有事宜。据了解，这种模式就是目前在房产中介行业越来越走俏的一种新业务——“免佣租赁”。然而，“无利不起早”，记者发现：虽然房产中介对业主免收佣金，但其从中赚取的差价并不菲。

　　房屋也可以储蓄

　　一年前，孙郁瀚是从一位名叫张群的“房产经纪人”手上租下这套房子的。“房主不方便出面，因为是公房，传出去影响不好。”张群对记者说，正是在这样的背景下，房主才将这套房产委托给张群所在的中介公司“代为管理”。名为“代管”，实际上便是为这套房产寻找租客。

　　记者了解到，在“免佣租赁”模式下，房产主人实际上是以储蓄的方式，将自己的房产储存进中介机构，房产中介则充当“二房东”的角色。房产中介的具体业务包括两方面，一是为房产寻找租客；二是对房产进行日常的维护和打理。“虽然我们代替业主做了寻租、管理等一系列的工作，但都是免费的，不收任何费用。”张群向记者解释说，这正是“免佣租赁”的由来。

　　对于孙郁瀚所承租的这套房产，张群是全权负责。“委托管理的房源，在我们公司的租赁业务中，占的比例比较高。业主自己在我们这里挂牌出租的，现在已越来越少。”张群对记者说。

　　我爱我家副总经理胡景晖也表示：相比于业主自己在房产中介挂牌出租，“委托管理”的房源签署的代理协议，都具有排他性。这样的操作模式，可以避免业主方或承租方在获取房源信息之后，出现“甩单”、“跳单”的情况。

　　赚的就是价差

　　虽然是“免佣租赁”，但一切并非“免收管理费”那么简单。记者通过张群与业主夏某签订的委托代理协议获知：张群所在的房产中介，与夏某签订的租金为1300元／月，即房产中介在代理协议生效之日起，每月支付给夏某1300元的租金。通过这份协议，房产中介获得了再次出租房屋租金的定价权。

　　而孙郁瀚告诉记者，他从中介公司手中租下这套房的租金为1900元／月。两者一对比，不难发现：其中存在每月600元的价差，这便是房产中介的利润来源。“天下没有免费的午餐，房产中介虽然不收管理费，但通过价格差可以挣到比管理费更多的钱。”一位熟知内情的人士说。

　　相比于业主自己挂牌寻找租客的业务模式，房产中介在“免佣租赁”模式下，显然更易于获得长期的利润。在通常情况下，“挂牌租赁”只能让房产中介收取到与一个月租金等额的“中介信息费”，而在“免佣租赁”模式下，房产中介在一套房产上，获得的差价利润至少可以在5000元／年的水平线上，甚至更高。而如果把每年房地产中介租赁业务的总量放在一起，这笔差价利润的规模就更大了。

　　据张群介绍，他所在的房产中介公司中，类似的租赁业务，是“新入行”的“经纪人”的主要业务。因为在入行初期，经纪人通常不能很快完成存量房的交易，因此，“免佣租赁”便是他们收入的主要来源。“每做成一单代理租赁的业务，我们可以拿相应的提成。”显然，提成是出自差价当中。

　　笼络房源是获利关键

　　能赚取多大的差价利润，在很大程度上，取决于在某一区域，房产中介能够“笼络”到多少房源，并对同类房屋进行统一定价。这一领域的规律是：谁掌握了更多的房源，在与业主的议价过程中，谁就占有更大的优势。

　　“这一区域里的公房租赁，我们公司基本上占了60%的份额，应该算是最大的。”张群说，他们公司的很多门店都在吸纳房源，然后把房源分门别类，为每一大类确定一个基本的租金水平。

　　实质上，这个“基本租金水平”正是房产中介日后赚取“差价利润”的关键所在。前述熟知内情的业内人士告诉记者，所谓“强势议价权”的形成，即是在某一区域内，某一家房产中介占有绝对的市场份额后，所产生的“压价效果”。

　　一方面，中介公司对业主进行压价；另一方面，中介公司在寻找租客的过程中，又拼命提高租赁价格。中介公司正是在这样一个“下压上抬”的博弈过程中，放大了自己的利润空间。(作者 李乐)

　　提示：免佣租赁与普通中介代理的区别

　　前者是对房屋的租赁和维护管理进行全程跟踪管理，更多的是提供一种长期服务。业主只需要将房产委托给中介公司，就可以坐收租金。而后者，中介公司给业主和租客提供的只是信息服务，属于一次性服务。