南京市民年底不再着急还房贷

　　今年以来央行六次加息，五次上调5年期以上贷款利率，最终达到7.83%的利率。对于贷款买房者来说，加息的最直接影响就是月供增加、贷款利息提高。按照往年经验看，加息会在年末导致提前还贷潮出现。一方面，大部分房贷客户的合同属于次年调整贷款利率；另一方面，年末是个人客户手头资金相对宽裕的时候。有的客户年终奖或年终股市获利不少，为了避免不断上升的利息缩水个人财富，赶在年底前办理提前还贷。但是记者这两日走访南京多家银行发现，大多数银行并未出现想像中的提前还贷高峰。银行人士分析认为，股市仍有赚，提前还贷积极性不高。

　　投资收益高影响提前还贷

　　央行五次上调长期贷款利率，增加了不少房贷负担。以50万20年计算，在今年3月18日首次加息前，5年期商业房贷利率为6.84%，优惠15%后为5.814%。那么贷款50万、20年，按等额本息计算方法，每月还款额为3528.71元，总利息为346890.56元。而今年历次加息后，5年期商业房贷利率变成7.83%，优惠后为6.6555%，那么同样的贷款，每月还款额变成3773.78元，总利息为405707.23元。这意味着，明年1月1日起还贷，每月将多还245.07元，而房贷总利息则多了58816.67元。

　　但记者昨日走访多家银行发现，不少银行都表示，还贷情况与平时差不多，只有部分银行表示提前还贷人数有明显增加。招商银行(39.63,-0.06,-0.15%)南京分行人士介绍说，本月来还贷的人比去年同期要多，比前几个月增加了3倍左右。中行江苏分行、光大银行南京分行人士也表示，近期前来银行还贷的人有明显增加。不过，尽管提前还贷的人数有增加，但比银行原先预料的还是少。银行人士分析这一现象时认为，这可能与今年股市火爆有关。由于部分贷款人的投资收益率高于银行贷款利率，因此还贷积极性不是很高。

　　固定利率房贷产品降成本

　　其实，很多人提前还贷的主要原因是利息成本太高。理财专家指出，通过选择房贷产品，一样可以降低加息对房贷者生活的影响。例如，考虑到目前许多贷款市民有购房的“刚性需求”，在加息通道里，固定房贷利率不失为一种规避加息风险的理财良方。定息房贷可以帮助贷款人锁定利息成本。像光大、农行、中行等银行都有定息房贷产品，此次第六次加息后，南京有定息房贷业务的银行都没有调整固定房贷利率。

　　当然，固定房贷产品也有一些缺点。虽然各家银行在推出固定房贷时，考虑到降息的问题，纷纷推出相关对策。但是仔细研究相关产品，在规避降息问题上，可能还是会产生一些费用。例如，光大银行的固定、浮动利率互相转换业务，原办理浮动利率房贷的客户转办固定利率房贷业务(包括住房、商用房)，办理时不收取任何违约金和手续费；对于已办理固定利率房贷，且固定利率贷款存续期在1年以上的客户，在缴纳一定违约金的情况下，才能申请转办浮动利率房贷。只有固定利率贷款存续期在5年以上的，才免收违约金。

　　南京各家银行提前还贷要求

　　工行江苏分行：借款人提前还款需提前15天向工行提交书面申请，贷款不满一年原则上不得提前还款。借款人部分提前还款原则上每年不得超过一次，每次提前还款金额须在3万元(含)以上。目前不收提前还贷违约金。

　　农行江苏分行：借款人应提前打电话向客户经理预约，如客户经理有空，当天就可还款，一般不收违约金。

　　建行江苏分行：借款人应提前10个工作日提出申请，如果合同中不将提前还贷视为违约行为，则不收违约金。

　　中行江苏分行：借款人应提前15天预约，目前浮动利率房贷不收违约金，但固定利率房贷提前还款要收违约金。借款人要带上身份证、合同原件等材料。省分行营业部只在每月上半月每日上午办理提前还贷，其他营业部对还款时间也有要求，有的每月只有10天可以办理提前还贷，有的每周一、三、五才办理。

　　交行南京分行：借款人要提前15天预约，不收违约金，提前还贷办理时间没有限制。

　　招行南京分行：借款人要提前电话预约，浮动利率房贷提前还款不收违约金，固定利率房贷客户提前还款是否收取违约金要视情况而定。

　　华夏银行南京分行：借款人要提前电话预约，不收违约金。

　　浦发银行南京分行：借款人要提前电话预约，不收违约金。

　　兴业银行南京分行：提前两周与客户经理预约，一般不收违约金。

　　光大银行南京分行：借款人要提前电话预约，一般不收违约金，一年之内还贷次数也没有限制，但固定利率房贷一年内提前还贷要收3%违约金，一年后提前还贷不收，周六、周日不办理还贷。

　　广发银行南京分行：提前还贷不用预约，也不收违约金。

　　中信银行南京分行：是否要提前预约和收不收违约金，均视合同而定。

　　南京银行：对提前预约不做要求，只要客户经理在就可办理，提前还贷金额应在5000元以上，不收违约金。

　　巧投资以抵御还贷压力

　　那么，是不是提前还贷就好呢？专家指出，虽然现在股市起伏不定，但随着各类创新型理财产品的涌现，10%左右的年收益回报是完全可以实现的。因此，从长期投资的角度来看，炒房族不必为了即将增加的房贷压力而赶在年前还贷，而是应该寻找和开辟新的投资渠道，通过远高于房贷利率的收益来抵御还贷压力。而对于购房用以自住的投资者来说，一旦感觉自己对月供增加非常敏感，就有必要考虑是否该提前还贷了。