律师在线 物业管理的健康病症(居永和)
无效合同无人疑，业主“买单”到如今
物业是受开发商的委托并与开发商签订《物业管理委托合同》才得以进入小区从事物业管理的。那么，按照《合同法》关于“委托合同”的规定，委托人——开发商，应当向物业预付处理委托事务的费用和支付报酬，就是说：开发商才是向物业支付物业管理费的法定义务人。但是，开发商没有将自己应负的支付物业管理费的义务写进与物业签订的《物业管理委托合同》里，而是将这一义务“转嫁”到了业主头上。
无效协议，如当事人愿意履行，法律一般也不主动追究。若物业明白这一点，就应在为业主服务时兢兢业业，对业主谦恭有礼，这样，就能继续从业主那儿获得滚滚财源。然而，物业似乎不明白这一点，仗着开发商财大势大这个靠山不把业主放在眼里乃至对业主耍泼撒野。物业界中，难道真无明白之人？
物业一身两份差，业主无从细分明
物业在小区同时兼着两份差事。一份差事是：开发商对业主的房屋保修责任，开发商交给物业代劳了；另一份差事就是物业管理。物业管理，在业主委员会成立之前是开发商应向业主提供的。
“义务”也好，“业务”也罢，都是开发商委托给物业的。房屋维修，也是开发商委托给物业的。物业在小区内的所有事务都来自开发商的委托。业主不会明白：物业提供哪些服务？在业主看来，所有的事情都应该是物业该做的，于是，任何事情都去找物业。所以，业主与物业若言语不和便拳脚相向就在所难免。
“佣人”替“主”选管家，业主难以问究竟
管家是主人的财产管理人。小区全体业主是小区内所有土地、所有除住宅以外的公共建筑和设施的主人。只有业主委员会才能代表全体业主行使这些财产权利，因为任何业主均无权行使这些公共财产的权利。业主委员会在行使全体业主赋予的财产权利时可以自己亲自为之，也可以请人来帮忙。可以请物业提供其专业服务。物业，相对于业主委员会这个管家来说，是一个“佣人”。
如果说让开发商“负责成立业主委员会筹备组，推荐业主委员会候选人”尚有“开发商也是业主”这么个理由，那么，让在小区无一草一木财产权利的物业来“负责成立业主委员会筹备组，推荐业主委员会候选人”则毫无理由可言。
其实，政府主管部门的规范性文件并没有强制执行的效力，只具有指导性作用。政府主管部门的规范性文件算不上规章，位于我国法律体系以外。在业主看来，政府主管部门的规范性文件就是法律，就是不能不遵守的。政府主管部门的规范性文件成了业主成立业主委员会最大的心理障碍。有些小区的业主试图在业主委员会的构成上与开发商和物业协商以期达成妥协，但业主委员会所掌握的巨大的财产权利使任何妥协都变得不可能。
鸠占鹊巢成“公理”，业主不觉有冤情
几乎所有小区，开发商都将车库或车位出卖或出租。甚至有些小区的物业与业主在协议中约定“屋顶、公共墙体的使用权归物业”。出卖或出租车库、车位是非法的无效的。物业与业主在协议中约定的“屋顶、公共墙体的使用权归物业”的条款也是非法的、无效的。小区内的任何除住宅以外的建筑和设施都是为小区住宅服务的附属物，为全体业主所共有。既不能为某个业主个人所能处分，也不能脱离于住宅之外而被独立处分。业主委员会成立以后，有权收回这些为全体业主共有的财产并追究买卖双方共同侵权的法律责任。
买卖车库、车位等公共建筑和设施的现象非常普遍，有些小区甚至能为被出卖的车库弄到产权证，这更使买卖车库、车位的“合法”性无庸置疑。购买车库、车位的业主也许没有想到自己购买的是本属于自己的东西。大概也没有人知道：产权证并不能决定法院的判决，而是产权证必须根据法院的判决而改变。
造成业主、物业、开发商三者关系混乱的根本原因不是没有法律的规定，而是在法律之外的法外立“法”。这些法外立“法”对法律既有补充和细化作用，也能使法律的规定、法律的本意、法律的原则和精神变得面目全非，使法律赋予公民的权利大打折扣，甚至严重破坏国家法制的统一。因此，解决业主、物业和开发商之间混乱关系的最重要的途径不在于立法方面，而在于业主自身的权利意识和为维护自身权利敢于挑战“权威”的精神，业主权利意识的提高亦是我国公民素质提高的表现。
