我国房地产业经过二十年特别是近三年的迅速发展，已成为启动内需的消费热点和国民经济新的增长点，成为国民经济的重要产业，对拉动国民经济增长、保持国民经济持续、健康、快速发展起到了重要作用。近两年房地产投资增长幅度高于基本建设投资增长和企业更新改造投资增长，对国民经济增长发挥了重要作用。在全国消费市场普遍低迷和零售物价指数上升乏力的情况下，城镇房地产平均价格以2.7％－5.9％的幅度逐年升高，可以说是“一枝独秀”，对于扭转近几年通货紧缩的趋向起到一定的积极作用。但是发展中也存在许多问题。房地产的快速增长，有些人担心会不会出现新的房地产热？未来一段时间房地产业需要关注和要解决哪些问题？针对这些问题，记者专访了中国房地产开发集团研究所副所长梁运斌博士。他认为应关注以下十个问题。 一、关于土地资源储备问题 土地储备是房地产企业能否持续发展的核心。房地产上市公司对土地储备问题更加关注。但是，现行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第25条规定：两年未开发的土地要无偿收回。这条法规不符合房地产市场的现实要求。《城市房地产管理法》是1994年制定、颁布，1995年正式生效的，主要是为了打压土地的热少转卖，限制房地产热，对规范当时的房地产业发展应该说具有很好的作用。现在的形势已大不相同了，房地产已步入较为理性发展的阶段。有效的土地资源成为决定一个企业能否持续发展最基本的条件，在一定意义上讲它甚至比资金更重要。土地是否在两年内开发或什么时间开发应由开发商根据市场状况自己决定，政府没有必要在法规、政策上加以限制。 目前应尽快修订房地产管理法，在法律上更明确的规定和鼓励土地资源的有效储备，这对房地产业的持续发展将具有战略性意义。 二、关于住房的适度消费问题 关于住房消费，由于以前许多居民长时间住在很狭小的房子里，现在情况好容易有了好转，想住大房子是完全可以理解的，但是消费也要适度，并不是越大越好。国外资料显示，住房消费普遍存在从小到大，由大到适度的过程。适应应包括舒适、实用、健康。不求最大，但求最佳，这才是住房的理性消费。据国外统计，住房消费逐步向80平方米至120平方米回归，别墅只是少数人的消费。现在许多媒体和发展商的宣传容易诱导消费者形成房子越大越好的观念，消费者也盲目攀比。一般来说，住房消费要经过三个阶段，一是住房供不应求，单纯追求住房面积阶段；二是追求面积和房屋质量并重阶段；三是注重房屋的综合品质和环境。目前我国居民住房消费已到了第一阶段向第二阶段过渡时期，更应该倡导适度消费，不能盲目攀比住房面积。 现在房展会上各个楼盘竟相比豪华、比面积，连经济适应房面积都搞到200多平方米，许多外国朋友都惊讶。许多购买了大房子的消费者都后悔，例如物业管理费、室内卫生等都很麻烦。 三、关于房地产企业结构调整问题 由于历史的原因，我国房地产企业严重“先天不足”，严重缺乏自有资金，负债率都很高，平均在80％以上，存在“小、散、差”等问题。现在全国共有2.7万多家房地产开发企业，最多的一个城市有开发企业4000多家，在规划市区内每平方公里就有5.5家。据不完全统计，全国房地产企业平均净资产不足3000万元，不少企业靠银行高负债维持生产。现有的开发企业中具有一级资质的只占1.44％，二级资质的占12.9％。同香港10家房地产大企业开发量占全港的70％ 的状况相反，我们内地每年房地产开发量的70％是由三级资质或没有资质的企业来完成的。我国其它的支柱产业如石油化工、电子、汽车等，都先后组建了大型的企业集团。相比之下，我国住宅与房地产业企业还相对弱小，实施产业战略重组和企业上市是改变这种局面的出路。从1999年起国家有关主管部门已经取消了房地产企业一律不批准上市的禁令，现在是以试点方式有限制地允许在国内或境外上市。 如果通过企业重组和上市，才会使中国真正出现一批大型房地产企业集团，使主要大城市能形成两三家大型或较大型房地产企业。同时要鼓励中小企业和民营企业的发展。 另外，还存在房地产企业所有制结构调整问题。中央提出国有企业要有进有退，有所为有所不为。房地产业属于竞争性行业，在这一领域国企应该以退为主，根据国家统计局的统计，全国2.7万家房地产企业，国有独资只剩下207家，占企业总数的0.8％，其他36％的房地产企业通过改制从国有独资变成了国有控股或参股。国有房地产企业要依据“有进有退”的原则，加快股权改革和建立现代企业制度，使企业能更好地适应市场竞争。 四、关于住房金融工具创新问题 2000年住房金融发展非常迅猛。2000年1－11月，新增个人住房贷款1610亿元，是1999年的2.16倍。个人住房贷款余额2960亿元，比上年增加135％，相当于1997年底的15.6倍，约占全社会信贷余额的5.85％。但总体看，住房金融起步晚、起点低，现状仍不很令人满意，还远不如发达国家房地产金融创新能力强和应用广泛。为此要加快金融改革与创新，设计和运用金融工具，降低住宅信贷风险，使更多的消费者能借助住房金融服务入市购房。目前可探索的途径至少有以下三种： 设立住宅投资基金。设立住宅投资基金既可以增加住宅投资主体，发展住宅市场，又可以改善住宅建设市场的资金来源结构，增加住宅建设开发资金。住宅投资基金数量较大，时间较长与住宅建设投资数量大、时间长的特点相吻，可以起到平衡、稳定住宅建设市场的作用，避免住宅建设市场大起大落，有利于住宅建设市场的稳步发展。 保险业进入住房按揭业务。以寿险资金为按揭贷款来源并购买人寿养老保险以偿还贷款本金的机制，在国外已行之多年。以荷兰为例，其私人购房市场的80％以上是采取寿险与抵押贷款相结合的方式，人寿保险资金在融资来源中占有很大的比重。这种机制不仅达到了长期资金来源供长期使用，而且低成本的长期资金可减轻购房者的负担，减轻供楼款压力。同时寿险公司多了条投资渠道，又有利于寿险资金的增值，满足了保险公司追求长期稳定回报的稳健性经营要求。我国已放开保险金间接进入股市的渠道，而保险金进入住房市场比进入股市风险更小。建议国家应尽快研究保险业进入房地产业的途径、方法和步骤，促使寿险与住房抵押贷款的结合。 大胆尝试住房证券化。从我国资本市场发育条件和发展的资本需求看，我国已具备了一定的开发住房抵押贷款证券化的基础，在一些条件好的城市也进行了试点。住房抵押贷款证券化将对住房抵押贷款进行包装组合，将一定数量的在贷款期限、利率、抵押范畴类型等方面具备共性的抵押贷款以发行债券的方式出售给投资者，包括抵押债券及由抵押贷款支持、担保的各种证券。作为国际金融业的发展趋势之一，实施住房抵押贷款证券化可以将住房金融市场与资本市场直接联系，降低金融机构开展住宅抵押贷款的成本，扩大融资渠道，为住 房信贷资金提供新的来源，支持更多的人买房，同时可将商业银行长期信贷资产转换为流动性高的证券资产，防范商业银行的系统风险，并且为投资者增加新的投资机会。 五、关于房地产冷与热的问题 房地产连续三年快速增长，尤其是在某些热点城市，每天有一两个新盘推出，所以有人担心会不会出现新的过热。最近，国土资源报地产版召开小型座谈会，讨论如何控制新一轮房地产过热，中国经营报4月3号也以很大的标题指出房地产开发热再现苗头。如何认识和分析当前房地产形势，对产业今后的发展十分重要。目前房地产业正处于新一轮的复苏增长阶段，从全国范围看，并没有过热的迹象。从两个方面可以看：一是从房地产业发展的动力机制来看，新一轮的房地产增长是需求拉动而不是投资拉动，这与1992年左右的房地产热有本质的差。近几年房地产增长的明显特点是需求增长拉动投资增长：从商品房销售额增长情况看，1997、1998、1999、2000年分别为26.1％、39.7％、28.1％、30.1％，高于房地产投资－2.5％、13.7％、11％、19.5％的增幅。而不是像1992、1993年房地产高潮时，房地产投资增长117.6％、165.4％，大大高于同期销售额9.3％、102.5％的增幅。未来房地产市场将以个人购房为主，住房消费在几年内将保持强劲势头。二是，从房地产业发展的外部环境看，房地产有发展良好的宏观经济基础。据统计资料显示，我国国民经济进入一个新的发展阶段，宏观经济去年出现重要转机。宏观经济的持续稳定增长，没有大起大落的迹象，房地产业也没有过冷过热的基础。 从我国房地产业的发展历史来看，自改革开放以来，在我国二十年的发展过程中已出现了三个发展期。目前，我国房地产又进入了新一轮增长期。从总体上讲，房地产业将在几年内保持持续发展和增长的态势。当然个别城市在局部地区出现过热的可能性也存在，需要预防和规制，但决不能一偏盖全，当前的主要任务仍是扩大居民住房消费，发展房地产业。 六、关于城镇化和郊区化问题 我国城镇建设经过20年发展，取得了巨大的成就。但是，城市化水平仍很低，2000年为36％，不仅低于世界平均50％的水平，还低于发展中国家45％的水平。根据发达国家经验，城市化水平大于70％时，郊区化开始占主流。从全国范围看，目前总的趋势或主流仍是城镇化而不是郊区化，并不象某些房地产开发商为炒作自己在郊区开发的项目所宣讲的那样，以郊区化和城市空心化为特征的居住模式已成为主流。在有些特大城市，比如说
广州、
上海、深圳、
北京等城市出现的郊区化现象，仅处在两者的过渡阶段，不是主流，至少在“十五”期间还不能成为主流。 关于城镇化，目前我国城镇建设和发展，特别是小城镇建设缺乏整体规划，缺乏相应的科学和技术方法的指导和管理，有些地区城镇化出现了盲目铺摊子、重复建设的现象应引起充分关注。城镇化也为房地产企业提供了崭新的舞台。很多城乡结合部的小城镇改造或旧村改造，成为房地产开发的热点和新的增长点。该地区土地价低，升值潜力大。为了推动小城镇建设，加快中国的城市化进 程，近期中房集团将发起设立新城市发展基金。 七、关于廉租房建设问题 作为政府提供给社会低收入家庭的一项社会保障措施，廉租住房逐渐为人们所关注。
上海、
天津、
广州、成都、厦门等地已展开了廉租房建设。最近，建设部以
上海为廉租住房建设试点，可以预计，在不久的将来，
北京也将开展廉租住房建设。目前廉租房启动慢，与政府财力实施不足有关。作为政府倡导的廉租房应采取政府管理，市场化运作的模式。廉租房建设应该强调补“人头”而不是补“砖头”，所谓补“人头”就是将政府补贴直接补到低收入家庭中，让其在市场中选择符合自身有承受能力的出租用房，而所谓补“砖头”是政府通过减免地价、相关税费等的补贴方法进行成片廉租房建设再出租给低收入家庭的模式。补人头方式至少有三个优点：一是选择余地大，通过市场调节，有利于启动住房二级租赁市场；二是这种方法有利于住房补贴不流失；三是可以有效避免贫富差距在地域上的显现，即不出现贫民窟和穷人区。 八、关于集团采购问题 集团采购已是大势所趋，许多跨国公司已采取全球性策略联盟积极推进全球采购。集团采购可以增加采购量，降低采购成本，实现买家多赢。房地产业关联度高，产业链条长，采购量大，最适合集团采购。目前房地产物资采购存在零散性，采购之中有利熏性。从根本上讲，集团采购有利于降低房地产企业成本。但许多企业并不是总经理采购，而是工作人员采购，这就不可避免地出现暗箱操作。此外，网络设施建设不太完善，不利于集团采购在网上实现，也阻碍了集团采购的发展。政府管理部门应积极引导，大型房地产开发集团要积极参与，制定集团采购的规则和标准，加以规范。如果真正实现了集团采购，房地产业的发展将上一个新的台阶。 中房集团正在积极实施集团采购工程，中房集团的集团采购网将全国198个城市的房地产企业联成全国最大的集团采购网，在业界开始了积极的探索。 九、关于数字社区问题 中国网通，中国电信，中国移动都看好数字社区这一块。搞数字社区，要以点带面，集中资源来搞，才会降低成本。对住宅小区进行信息化改造（主要指宽带入户）后，小区中的住户就成了巨大的终端财富。中国房地产开发集团从今年起已在全国启动“数字社区”工程。1月8日，全集团220多个房地产开发企业（分布在190多个大中城市）在
北京签定协议，统一加入“数字社区”工程。中房集团20年来已建成住宅小区1000多个，所有这些已建、在建小区都将在“五 统一”的原则下，在两年内新建、改建成为宽带入户的数字社区。“五统一”是统一规划、统一规范、统一投资建设、统一对外合作、统一运营管理。这是巨大的终端财富。这些财富可以通过增值服务，包括实行新闻娱乐服务、网络购物、定票定餐服务等来实现其价值。数字社区的建设既有利于住户，也有利于房地产企业，真正实现房地产业从传统模式向智能化、网络化等新型产业的转变、升级，实现房地产开发从速度规模向质量效益型转变。 十、关于房地产品牌问题 当今的国内外市场竞争，已从价格竞争、质量竞争逐步走向品牌竞争。名牌商品占有及瓜分市场，已成为市场发展的明显趋向。一个有影响的名牌，可以征服消费者，取得越来越大的市场份额名牌商品的售价比一般同类产品要高，有的甚至高出几倍、几十倍，获得巨大的品牌收入。房地产企业过去只知道做产品，而不懂得要创品牌。改革开放和市场经济在我国的发展，许多生产领域涌入了大量洋品牌，也出现了一些国产品牌。现在房地产市场竞争日趋激烈，有眼光的企业家已认识到建精品、创名牌是企业最高层次的经营活动和未来赢得市场的关键。因此，房地产业已进入品牌时代。 一个好的房地产品牌往往需要十几年、几十年的培育，决不是在媒体上多露几次脸，靠宣传、靠炒作形成的。从根本上讲品牌主要靠企业内力，靠产品的永久性，靠质量，靠企业文化去赢得品牌。 当前主要问题是许多房地产企业仅仅是个项目公司，搞完一个项目，再换个名字搞另外一个项目，对塑造品牌不利，也不利于企业的可持续发展。品牌的建立有一个延续性，缺乏延续性就无法谈品牌优势。
