凯德置地涉足北京奥运 基金管理拨动楼市神经

今年八月中旬《经济通专讯》报道：“北京北辰执行董事兼副总经理贺江川表示，公司正计划出让位于绿色家园项目Ａ地块内的土地，涉及土地面积10.14公顷，可建楼面面积２９万平方米，若转让成功，可获５亿至６亿元，目前正等待签署协议，买方属一间东南亚上市公司。”

九月中旬，答案水落石出。东南亚最大的上市房地产开发公司新加坡嘉德置地集团，通过旗下凯德置地中国控股集团的两个子公司——新加坡凯德置地（中国）投资有限公司和嘉德中国住宅基金有限公司，联手将该地块纳入囊中。与其他欧美开发商通过绝对控股方式进行开发不同，新加坡凯德置地（中国）投资有限公司和嘉德中国住宅基金有限公司此次将共同成立独资的房地产项目公司，对新项目进行开发管理。

新项目位于北京奥运板块，凯德置地的出现会不会提升奥运地区的区域价值，还有待时间考证。而从一个奥运区域扩大到整个北京，再将北京的区域经济辐射力扩大到其他城市，凯德置地由点到面地做出了集团战略的重大调整。同时，通过一个项目引入其房地产基金管理，再到以基金管理为基础的成熟的开发模式、规范的企业行为、理智的市场运作等各个环节的交相呼应，凯德置地也由表及里地触动了国内房地产开发市场的神经末梢。

置身奥运商机联手北辰集团

北辰集团作为亚运村地区最大的地主之一，受人关注由来已久。先是前一段时间的《居住复兴十大纲领》，再是关于北辰集团已获得北京市政府委托而成为奥运区域项目牵头企业的传言。当这些尚在耳边回绕，人们发现：北辰绿色家园内最好的一块地已经随之易主。

在谈到为什么要从北辰集团手中拿下绿色家园中位置最好的地块时，凯德置地中国控股集团北京地区副总经理毛大庆首先谈到了一个偶然因素。他说：“凯德置地在两年多前就开始在北京寻找土地储备资源，而现在北辰出于其商业运作的考虑需要将该地块出手。双方一拍即合。”

但是偶然之中有必然。A地块西临国家森林公园，西南向是2008年北京奥运会主赛场所在地。交通方面紧邻北五环、北苑路和地铁五号线，区位、环境和交通等条件均得天独厚。加上有北辰绿色家园和万科水榭花都等成熟项目为该地区“预热”，人气方面也已具备良好基础。这种情况下，北辰作为一个大型开发企业，在该地块合作和开发伙伴的选择上十分慎重。

看似一拍即合，其实更是强强联手的结果。

据了解，由于该地块的特殊性，北辰希望找到一个有实力、品牌好的开发商来接手。因为这块地除了自身位置较好，还关系到北辰绿色家园这一大型品牌项目的形象问题，今后更关系到奥运地区住宅开发的品质问题。而新加坡嘉德集团除了具备大型项目的开发经验，还在2000年悉尼奥运会时在奥运村周边成功开发了大量的居住类项目。通过一系列的成功经历，使该集团对奥运概念的理解和挖掘有着极大兴趣并具备了丰富经验。正是看中了该区域的奥运商机，凯德置地才会和北辰集团强强联手，共同提升奥运地区的区域价值，互惠互利。

借力奥运概念突破区域价位........

与近期迅速升温的朝阳公园区域内均价12000元左右的高档住宅项目相比，奥运区域内无论是北辰绿色家园还是，都是价位在6000元左右的中档产品。凯德置地作为进行全球开发的国际大型房地产上市公司，秉承的是国际标准。而他们如何在借助奥运概念的同时，既打造精品又不脱离当地区域的主流价位？

“产品品质的突破容易，但是要突破当地区域已形成的价格实际则较难。”毛大庆承认。为此，他们除了必须寻求产品的突破性、特殊性、差异性以外，还会在销售策略上做文章。目前初步的产品定位是中高档价位的高品质产品，产品形式会以中密度的高层板楼为主。同时会在户型的设计以及产品形式的搭配上做到多样化，也会从硬件到服务再到总体环境的营造上带入凯德置地自己的产品特点和开发理念。在销售策略上，该项目预计会于明年第二季度开盘，而推盘则会分阶段进行：2006年底大部分产品正式推出市场，而有少量的高端产品则在2007年初即奥运开始之前再进入市场。这样做的原因，是真正借奥运之势，在突破产品品质的同时做到产品价格的突破。

而为什么突出“高品质”而不是“高档”？毛大庆说：“高档产品很难界定，把高价格的建筑部品堆积起来未必就是高档产品，更不一定就是高品质产品。真正的高质量产品离不开合理的价格，即首先要具备性价比优势。其次，高质量产品尤其需要开发商在设计、规划、选材、施工到最后物业管理等各方面投入极大的精力，去用心打造。而这正是凯德置地最具备竞争优势的地方。”

除此之外，另一个不能忽视的原因就是奥运地区不同于朝阳公园的区域特征。毛大庆分析认为，朝阳公园区域突出的是高档的商务居住功能，与现代社会的快节奏、高消费、高品质密不可分；而奥运则是注重体育运动、休闲娱乐这一属于文化产业的人文功能，奥运区域与高质量的生活内涵及文化氛围更加密切。因此，凯德置地的这个项目将重点突出奥运题材特色，做到充分的以人为本。

而无论是高品质还是文化特征，无论是产品定位还是销售策略，凯德置地无一不是瞄准奥运，有的放矢。

立足区域经济进行持续开发

凯德置地94年进入上海，通过九年的沪上住宅开发经历，完成了企业本土化的过程。99年进入北京，通过收购改造的形式，初步在北京建立了市场影响力和品牌号召力。而此次收购北辰地块，则是该集团在中国发展的第三步重要战略。原因有三：第一，这是凯德置地第一个在北京真正启动的大型住宅项目，对嘉德置地集团来说是策略性进入；第二，以这个项目为进入管道，凯德置地初步将其房地产基金管理业务引入中国；第三，在前两者的基础上，凯德置地基于对奥运后北京区域经济强劲发展的判断，将把北京作为集团海外赢利的重要市场，进行持续性开发。

毛大庆说：“北京已经向全世界承诺，要在2008年办最好的奥运会，这就说明到2008年整个奥运区域甚至北京市的交通状况、基础设施、市政配套、自然环境和投资环境都会有很大的提高。奥运建设及宣传为亚运村楼盘和北京市带来了数量客观的外地购房者，而举办奥运也给北京涉外化和国际化提供了机遇，再加上由于奥运建设带来的巨大商机，也会吸引相当多的国际企业来此寻找机会。所以我们认为这是房地产开发企业所面临的难得的机遇。”

可见，凯德置地此次开拓北京住宅市场，看中的不仅是奥运商机下一个项目的成败，还有奥运带动下的北京整体区域经济的发展，否则他们不会以此为契机引入其主营业务之一的房地产基金管理。从这个角度看，凯德置地为了持续性开发带来房地产基金及管理可以说是深谋远虑。尽管这是出于嘉德集团的利益考虑，但是其在中国的长期投资行为也同时为北京的房地产市场带来了看不见的“财富”——完全不同于凭借银行信贷进行短期投机开发的行为方式。

毛大庆说：“从宏观角度看，北京、上海的房地产开发已经进入理性开发阶段。依照我们的经验，只要规划好投资结构，整合发展商群体和优秀的开发理念，尽快引入国外其他房地产金融渠道如房地产基金，在房地产金融体系中形成多层次、多结构的格局，同时加快国内开发商的国际化过程，房地产市场还将持续健康发展下去。”

“持续健康发展”，这既是国务院18号文所强调的重点，也是凯德置地这样的企业追求的目标。毫无疑问两者是统一的。而毛大庆所说的“在房地产金融体系中形成多层次、多结构的格局”，触动的恐怕不仅仅是楼市神经。