两大宗整购事件 外资正式进入北京写字楼整售市场

大中华写字楼网  

今年首季度，北京写字楼市场出现了两宗涉及外资的整售交易。亚洲国际金融投资有限公司以约2.7亿美元的价格购置了位于东二环路沿线华普中心的两幢写字楼，总面积为13万平方米；日本基金Replus购置了中央商务区华贸中心两座尚未完工的办公楼，总面积12.38万平方米，售价未予透露，据业界保守估计，成交价格在28亿元人民币以上。“这两笔大单整购比较罕见。”仲量联行北京研究部经理凯安娜如此表示。据了解，除了这两笔交易之外，还有类似的购买正在洽谈之中。“如此大手笔的海外资金的投入，显示出国资已结束其试水阶段，正式进入北京写字楼整售市场”。

事实上，外资整购商业物业的投资行为并非2006年首见，去年摩根士丹利等外资就已经购买了诸如富力城双子座等项目，但今年一季度来势更加汹涌，而外资基金出手的对象，已经开始囊括到尚未竣工的写字楼项目。业内人士指出，全资持有物业交易的增长，预示了2006年北京投资市场进入活跃期。

市场吸引力

今年是中国入世过渡期的最后一年。北京作为全国最重要的中心城市，其经济的持续稳定增长以及将面临的全面开放，不断地提高着它对境外投资者的吸引力，相应的写字楼市场也迎来一个更大的需求期。去年写字楼大单频繁出现，可以说为今年的写字楼市场发展铺上了坚实的垫脚石。

“2006年首季大宗租赁主要集中在金融街、东长安街和中关村地区，租户以金融和科技行业为主导”。凯安娜指出，高盛以及JP摩根已经签订大型租赁协议进驻金融街地区，而其他投资银行也表现出相似的意愿。“这是一个潜在趋势的开端。”

越来越多的境外机构开始到北京寻求商机，而带来的对于办公场所的巨大需求则助长了写字楼、尤其是甲级写字楼的热销。戴德梁行写字楼部董事陈文瀚对记者表示，外资注入写字楼整栋市场主要与经济活动有关。“这从另一侧面证明了市场已经到了急需发展的时候”。

外资投资写字楼项目，在未来寻找海外客户上具有一定的资源优势。而北京写字楼市场透明度和流动性的逐步提高，也为境外投资者创造了有利条件。业内人士表示，随着市场的透明与规范，外资在中国房地产领域的投资范围逐渐扩大，越来越多的投资者不再单纯寻找住宅项目，而是将写字楼作为其资产组合的一个部分，“以求分散投资风险，获得较高回报”。

陈文瀚坦言，目前中国金融体制还没有完全对外放开，因此还没有真正意义上的房地产基金。于是，“一些持有充足资金或背后有丰富资源支持的公司，便会选择以购买整幢写字楼的形式，让资金直接注入房地产市场，转化为固定资产进行收益”。

追求写字楼品质

“作为整栋购买的投资者，最关心的无疑是项目的收益稳定性和该区域的升值潜力”。陈文瀚指出，良好的效益背后是优质的服务质量，之所以整栋投资购买写字楼，一个重要因素在于可以更好地塑造项目的整体形象、提高整体品质。“整栋购买对于掌握命名权、控制邻居住户、销售的分期控制都是有好处的”。

在写字楼投资领域，许多亚洲开发与投资集团已占据了北京市场的主导地位，如香港的和记黄埔、嘉里、新世界和瑞安以及来自新加坡的凯德置地和新加坡政府投资公司，其他知名的亚洲集团还包括韩国的LG、印尼的力宝和日本的Mori等。业内人士表示，类似核心市场、次级市场和关键区域等概念的不断涌现，可以看出“品质”已成为市场所追求的趋势。

亚洲国际金融控股有限公司收购华普中心大厦的其中两栋，是位于东四十条西北角的5A智能办公联体大厦。从项目最终成交价来看，每平方米接近1.7万元人民币。曾担任华普项目营销代理的世邦魏理仕研究部经理覃晓梅认为，该项目恰好反映了目前海外投行选择国内高端不动产项目的所有基本条件：位置好、高端商用物业。

在找到具备基本条件的项目之后，这些境外投资机构以其丰富的经验优势使得项目的档次迅速提升。整栋购买更有利于塑造整体品牌形象，面对的客户也更加清晰。覃晓梅指出，相比较之下，外资企业更愿意选择物业成熟、品质优良的写字楼。

此外，陈文瀚指出，外资选择购买整栋写字楼的另一个重要因素是位置。他进一步预测，随着北京中央商务区(CBD)长安街区域项目的基本饱和，未来市场的热点很可能转向中关村和二环沿线的高端商用物业。

冲击北京市场

外资进入北京写字楼整售市场，对于提高项目的竞争力以及市场整体水准颇有益处，但对于降低写字楼空置率方面，似乎还没有见到明显的效果。根据戴德梁行发布的北京市一季度甲级写字楼报告显示，一季度空置率已经达到18.3%，为近年来最高。

仲量联行调查指出，由于空置率上升，中央商务区和东长安街地区租金分别下跌1.37%和0.42%；而在第三使馆区和东二环路沿线，由于租户更倾向于选择高租金而空置率低的高端物业，如现代汽车大厦和盈科中心，所以虽有新办公楼竣工，但租金却分别上升1.91%和0.23%。

“的确有一些压力”。陈文瀚表示，目前北京写字楼市场的供应量正处于历史新高，消化这些存量需要一定的时间。但他指出，这一情况只是短期的表现，随着金融市场的开放带来外资机构的大幅进入，市场需求将在未来迅速增加。

“境外投行正是看到了这一远景，才选择了这样的中长投路线。”业内人士指出，正如投资如华普这种被称为烂尾楼的项目，境外投行在选择项目时会考虑到一些具体的经济数据和市场数据，甚至是周边的供应量、存量、空置率等。“这些海外投行有雄厚的资金实力以及较好的开发理念，完全有能力把烂尾楼变成一个好的项目”。“外资投资整栋写字楼的情况将越来越普遍，而给北京写字楼市场带来的影响是促进其迅速与国际接轨，这是非常有利的”。专家指出，这将对北京市场提出更多更高的要求，如法律制度的完善、市场透明度的提高以及外汇管理的限制等。

>>浏览更多，了解更多，请点击进入首页