房贷政策调整 上海流产
上海：悄然“流产”
上海市房屋土地资源管理局有关人士14日向记者透露：人民银行上海分行将不会对央行房贷新政策出台相关细则———由于房贷新政策的许多条款缺乏可操作性，这一决定无疑表示上海各家商业银行将延续以前的房贷政策和“121文件”在上海的流产。
央行细则未出台
“总行正在制订一个技术性的细则，”
中国人民银行上海市分行办公室副主任张荣芳说：“我们什么都没有做，只负责把新的房贷政策传达给上海各家商业银行。”但之前上海分行在接受采访时表示，他们正在制订相关细则，但具体出台日期尚未确定。张荣芳一再强调一定要找总行确定此消息。中国人民银行总行新闻处白力在电话中告诉记者：央行不再就“121房贷”出台相关细则，“细则由地方确定，没有制订细则的则根据地方商业银行在操作中遇到的具体问题协调处理”。
房市健康良好
上海市房屋土地资源管理局房地产市场管理处苏继光认为，上海各家银行和开发商在经过多轮讨论后决定不出台细则，主要有几方面理由：
其一，总体来看，上海房地产市场是建立在厚实需求基础之上的，是健康的。2003年1月1日到6月21日，上海商品房登记预售面积达1187万平方米，已经超过2002年上半年的登记预售面积(1138万平方米)；1—5月份实现房地产投资332亿元，同比增长18.5%。房价稳中有升，主要体现在中高价房成交比重上升；今年1—5月，房价每平方米7000元以上商品房，市场成交比重占到了18.2%(2002年为11.6%)。
其二，人民银行上海分行早在2002年即出台相关规定，其中有不少内容与央行新规定重合。
其三，上海半数以上开发商自身实力比较强运作规范，对银行的依赖程度不高，“房贷新政策的实施无疑是提高了资金成本，会使银行失去这部分客源”。
上海财经大学房地产研究中心主任印华认为，上海近3年新增的开发贷款基本上没有坏账，现有的不良贷款都是前几年的“老账”。
房贷新政策在操作中将遭遇地方的具体问题，这应该是央行在出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》伊始就料到的了，所以《通知》并没有明确指出商业银行执行政策的时间，也没有像其它规章制度发布时出现的“自本通知发布之日起，立即执行”的字眼。
商行不愿率先“自杀”
根据央行统计，1998年至2002年，商业银行房地产开发贷款余额年均增长25.3%；1997年至2002年，个人住房贷款余额年均增长一倍以上，这二者的增速都远远超过同期GDP的增长速度。截至2003年4月，房地产贷款余额达到18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6%，其中个人住房贷款占商业银行各项贷款余额的8.9%。而据国家统计局有关数据表明，去年空置房资金高达2500多亿，居全国各种不良资产之首。
《华尔街日报》刊登全球著名资信评等机构标准普尔的警告称，中国银行贷款的增长速度超出了经济的增长速度，信贷市场面临过热的风险。
“银行作为一个独立的经济单位，出于对自身利益的考虑出台房贷新政策，目的在于规避风险，”苏继光说：“而且这次政策有针对性、有弹性，是一种柔性的调整，体现出我们在管理上比较成熟，管理方式上也比较丰富。在房价增长时期，这种调整是必要和无害的，如果能对房价产生影响，使之趋向合理，提高市场的警惕性和保障能力，那政策就达到目的了。”
上海三益建筑设计事务所董事长李永杰认为，问题的关键在于，哪一家银行愿意首先“自杀”？因此，在商业银行的不作为和央行的默许中，纵使7条措施“针针见血”也避免不了流产的下场，最多可以在行业自查时引以为戒罢了。
北京：“涨”声一片
本周一，北京朝阳区“慧谷阳光”售价每平方米平均涨了100余元！
差不多相同的时间，同在朝阳的“珠江帝景”每平方米售价平均涨了1000元！
就连专做别墅的“观筑庭园”也在不到一个月的时间内把自己的价格调高了1%—2%！
一家售楼处的销售人员告诉记者：“这些天，将要实行的房贷政策让一些原本犹豫的人下定决心，整个楼盘销售比前一段时间紧俏多了，而且北京其他的楼盘也在涨价，相比之下，我们涨得还不算多。”
成本增加导致房价上涨
就此来看，北京的房地产市场在房贷政策出台后似乎是“涨”声一片。但涨价的原因又在哪里呢？房价上涨是否与央行调整房贷政策，以降低房价、鼓励中低收入者买房子的初衷相悖？
北京华远集团董事长任志强在接受记者采访时说：“现在人民银行收缩银根，开发商资金占用时间过长，导致开发成本加大，这很有可能分摊到房价上，从而转嫁给购房者。”
另外，现房的价格将呈上升趋势，因为开发速度放缓，再加上没有后续资金支持的大量项目将缓建或停建，现房供应量减少，市面上的现房自然就成了香饽饽。
在采访中，任志强还以肯定的语气告诉记者：政策的不确定性会打击行业的信心，现在的房贷政策并不可取。但是不管现在还是将来，房价不会下降，只会上涨。
开发商面临融资难题
这位房地产界的大腕上述论断是否正确暂且不说，分析这个时期房价涨价的原因，我们可以清晰地看出房贷政策的出台已经在深层次触动了开发商敏感的神经：
政策刚一出台，SOHO中国有限公司董事长潘石屹就召开了连续48小时的公司紧急会议。因为资金缺口将迫使一些开发商延迟项目开工，并无力运作多个项目。
之后，全国工商联住宅产业商会的聂梅生教授在本报举行的研讨会上表示：“经过诸多地方考察发现，现在有些地方的中小房地产企业的资金链已经开始断裂，原来和银行签订的贷款合同因为政策出台而无效，现在向商会申请‘过桥贷款’的企业逐步增加。”
新规意在房市长远发展
在相同的时间，支持和赞同央行的这一新规的声音也很突出。
有专家分析说：房贷政策的调整带给开发商们一个大好的“大鱼吃小鱼”的局面。我国3万多家房地产开发企业，完全符合新贷款标准的也就10%左右，新政策将会使房地产商“优胜劣汰”，将有利于整个市场更加专业化、市场化、规范化。毫无疑问，在这个局面中，小鱼们迫切地希望被吃掉，大鱼却在挑三拣四，寻找着可口的小鱼。
也有的开发商预言：如今至少70%的房地产开发公司面临资金的问题，今年年底明年年初，首轮资金竞争失败者就会败走江湖，近两成的楼盘会出现烂尾。
如此看来，房贷政策就像给房地产开发商下了一剂“苦药”，虽有些许阵痛，但这从长远来看，这剂“苦药”应该会对房地产业产生一些积极作用。
深圳：重新“洗牌”
央行房贷新政策出台以后，深圳各界反响不一。有些人认为，新政策的操作在细节上仍需详细推究。该政策对于高档商品房、第二套以上住房的界定仍缺乏有效的、明确的标准。我国经济发展水平差异性大，相应的标准和配套的规章制度也要相继出台才行。
据此，深圳市中心支行有关人士透露，该行已向有关部门转发了央行规定，但不会据此出台细则，他们也不希望对此作过多评论。
开发商反响不一
有人认为这样的房贷政策虽然使不少购房者交口称赞，但却可能打击房地产开发商的积极性。其中实力不济的开发商可能因此被淘汰出局。
但也有一些开发商对这一政策表示理解和赞同。正在开发中信城市广场二期和海阔天空雅居两个高档房产项目的中信深圳(集团)公司总经理郭志荣表示，新政策将会使房地产商“优胜劣汰”，虽会历经短期的调整或阵痛，但这有利于整个市场的长期发展。
郭志荣坦言，新房贷政策对经济适用房项目的流动资金会产生较大影响。经济适用住房由政府限价，不会涨价，但今后同样要面临只还不贷的资金压力。新的政策可能还会对大部分房地产企业产生影响，尤其是自有资金不足的中、小房地产企业，这将导致房地产业的重新“洗牌”，这对企业的实力将是一次考验。
正在开发龙海运辉花园和厦门裕盛园两个住宅小区房产项目的龙海御泰房地产开发有限公司董事长张俊达认为，住房贷款向中低收入家庭倾斜，引导信贷资金流向普通商品住房和经济适用房，支持中低收入家庭购买自用房。
房价升降引人关注
对于新政策可能产生的影响的探讨还集中在房价受此影响是升还是降的问题，也是大家密切关注的一个焦点。
有关人士表示，前段时间，房贷的低息政策使得房地产开发商把目标瞄准了想买第二套住房和买超大户型的人。而现在当政府对低息政策采取一定限制之后，房地产市场对住房的真正需求会显现出来，老百姓真正需要的是中档价位或中档偏低的房子。地产开发商也会进行调整，这样可能会拉低房价。
7月10日开幕的2003年中国(深圳)首届精品住宅展示会4天时间有近20万人次参展，成交商品住宅1250套，成交金额约12亿元，取得了不俗的成绩。
各界声音
期房现房贷款 风险差异不大
“我们最近所做的一项实证研究表明，对期房和现房发放的个人住房抵押贷款的风险特征差异不大，也就是说，仅从商业银行控制信贷风险的角度来看，提高发放期房贷款门槛的做法并不能有效降低商业银行的信贷风险。对期房贷款提高门槛的做法，应该更多地从调控市场供给的角度出发。”
清华大学房地产研究所主任 刘洪玉
贷款门槛抬高 风险仍在银行
“中止给有大量负债和有工程欠款的开发公司贷款是对的，但如果这些负债和被拖欠的工程款都来自于银行，那么中止给开发企业贷款的结果，是导致原来的贷款包括给开发商的和给施工单位的贷款，都有可能烂掉。央行此次信贷政策调整，截断房地产原有的现金流链条之后，最大的风险仍然在银行。而且我了解，银监会现在不把《通知》当成监管内容，也没有正式发文件。”
北京华远集团董事长 任志强
三个影响出现 新规前景堪忧
“121号文件发表以后到现在这段时间对产业已经有影响。第一个现象是现在中小开发商确实碰到了资金断链的问题，中小开发商土地出让金没有交完，交了一部分，交了15%，后面85%没有交，他没有钱，本来是计划从银行贷的，新政策一出，就停到那儿了。第二个现象是大的开发商在大盘开发当中的贷款也出现了一些问题。竞拍一块土地，完了以后有银行支撑的，结果121号文件出台以后，原来说好的事儿就不算了。第三个现象是121号文件以后持币待购的情况很明显。消费者最关心的是什么呢？是房价到底是涨还是降，这个谁也说不太清楚。所以持币待购，持币观望。”
全国工商联住宅商会会长 聂梅生
房市“偏头疼” 体制待流通
“房地产业结构失衡在相当长一段时期内仍将导致泡沫不断，要根治这个顽固的‘偏头痛’，必须重新理顺分配流通体制。产生这种‘偏头痛’的根源在于我国现行的房地产流通体制与国民经济发展阶段、主要矛盾转化态势、产权结构三者严重背离。要根治房地产结构失衡的痼疾，必须重新理顺分配流通体制，这样才能确保房地产业的健康发展。”
宏观经济研究院副院长 刘福垣
落实需要过程 变化明年显现
“对央行的新政策，各商业银行落实需要一个渐进过程。工商银行今年4月实际上已经调整并开始实施新的房贷政策。目前执行的原则是，原有的高档房建设按原合同执行，央行新政策后的新建项目则要按新规定执行。因此，我推测市场上房价的变化将会在明年下半年集中显现。”
工商银行资产风险管理部 秦中舜
作为资本密集型的房地产业越来越深感资金“饥渴”；另一方面，资本市场和货币市场的大量场外资金尚未找到规范、安全的通道进入房地产市场，这或许为未来资本市场的金融产品创新提供了一个前景广阔的商业契机。
