现场直播：第16届北京个人购房房地产展示交易会
主持人：亲爱的朋友们，大家上午好，非常欢迎大家来参加十二届个人购房房地产交易会的个人论坛，我们这次论坛的主题是尾房以及加息时代如何购房。
这次我们这个论坛的目的是与我们现场关心房产的朋友们来聊聊。现在请允许我介绍一下现场嘉宾，请我们现场嘉宾用一句话来和大家打招呼。第一位是链家房地产经纪公司市场总监宫萍小姐。
链家房地产经纪公司市场总监宫萍：各位在场的朋友非常高兴可以在这里和大家交流，欢迎大家提问。
主持人：第二位是深圳发展银行市场部经理王梓臣先生。
深圳发展银行市场部经理王梓臣：各位买房的朋友和看房的朋友大家好，我是深圳发展银行的负责房贷的经理，今天有幸为大家服务，希望可以回答大家具体的问题，给大家做一个能让大家满意的答案，谢谢大家。
主持人：下一位是中科智担保公司业务经理杨雅丽小姐。
中科智担保公司业务经理杨雅丽：大家好，很高兴在这里和大家做这个论坛，与这里和大家讨论一些问题，担保公司顾名思义就是在经济领域为大家的经济行为做一些担保活动，总之我们的购房、买车都与大家的消费有关系，有可能担保公司会为大家提供服务，所以在这里大家有什么相关的问题可以拿出来交流，很高兴认识大家，谢谢。
主持人：第四位是华城律师事务所的张宇峰张律师。
华城律师事务所律师张宇峰：大家好，首先感谢链家给我们提供这个平台，在这里就大家关于拍卖尾房的问题和大家进行交流。
主持人：现在我手里有这么一组数据是2003年北京商品房的空置面积是1323.4万平方米，2004年空置房是1404.1万平方米，大家可以看出来2004年商品房的空置面积非常大，全市同比下降20.9％，我们请宫萍小姐来回答一下为什么会出现这种现象？
宫萍：我们可以看看我们现在能买到的，适合百姓需求的房子，首先是商品房，大家可能会有一种感觉，它的价格太贵了，尤其是加息时代，可能相应负担的成本要高很多。再有就是二手商品房，一个是二手商品房，二手经济适用房，还有私产房，还有就是我们要谈的尾房，就是空置房，现在这个空置的房面积能有下降，是大家购房越来越理性，首先是价格，我们在做空置房的时候，大部分的价格都在10－20％，就是说它开盘20－10％的优惠，第二点就是现房优势，大家可以看到，我买期房的时候会存在很多问题，就是我不知道它将来的样子是怎样的，商品房可能会带来后期的一些纠纷，但是现场已经是一个非常成熟的社区了，所以这个可能是对百姓非常好的宣传优势，至少是降低风险了。
那么尾盘到底是好，还是坏可以从它产生的原因看。可以分三类，一个是比较不错的，产生的原因有两种，第一，这个尾盘是开发商要保留的物业，想要后期销售的。比如在方庄一带，我们后期卖的时候剩20套，交给我们，我们就发现他旁边有很多新的房子起来了，这是2003年底的状况，但是在这个时候就卖不出去了，因为人们买的时候，就会选择新的房屋，所以这就卖不出去了，可能开发商要回笼资金啊再销售，还有就是可能过了旺季，那没有办法，也是到了销售旺季过了之后，又不想把这个尾盘做更多销售的投资，所以就剩下了，这属于好的一类。
不好的一类。就是朝向不好，格局不好的，也有这样的状况，比如开发商卖房子的时候，定位的时候，一般房地产物业都是价格低开，高走的状态，低开就是一开始定位比较低，如果他的市场定位不好的话，后来肯定越来越高，这种情况就卖不出去了，这就是市场定位不好。
还有一种就是不好不坏的，比如从一些债券方、银行一些不良资产，这可能是属于有好、有坏的状况，所以大家挑的时候要稍微细致一些，多考虑一些问题。
主持人：非常感谢宫总给大家的分析，我们知道在购房、投资的时候都好都缺少不了银行、金融机构的主持，那么针对消费者购房投资，选择贷款购房的时候，很想问一下银行在购买控制买房的客户有什么的做法，尾盘有什么样的优势？请王经理给大家做一下分析。
王梓臣：因为我们刚刚主持人谈到买房的问题，我觉得这个话题应该扩展开一点，作为消费者来说，他很关心这个东西，因为从中国人的角度讲，中国人是轻易不举债的，国家的宏观调控也是要保持理性的消费，国家的政策还是鼓励老百姓能解决自己的住房问题，包括经济适用房，空置房还是购房中的一种选择，因为老百姓还是希望买到比较便宜的，所以就会有可能去买二手房。有什么债务转让的，还有空置，还有比如出国或者没有在北京工作等等这样的原因要把房子转让。
作为我们银行讲就是提供一种服务，我们在买房的时候可能你的经济不能一下子拿出百分之百的钱，所在在这种情况下我们就提供一种我们认为相对能让你比较满意的服务，这种情况下就要做一个选择，一个是怎么样选择你的房子，这里我觉得有一句话来形容就是“值不值”，因为你看完了以后每个人的想法是有差异的，有的人认为值，有的人认为不值一大部分的人会认为自己买的房子值。第二种就是你购一手房，一手房我们是以销售价格为准，如果是二手房，我们是以银行专业评定的价格来确定你这个房子值不值。
总的来讲一句话，我们银行希望为你们提供一种全方位的服务，至于细节上的问题，你们可以再问我。好谢谢大家。
主持人：我们知道在贷款的时候都少不了贷款公司的主要角色，现在我们想请中科智担保公司的杨经理分析一下尾盘做担保的时候有什么特点？
杨雅丽：大家做贷款的时候银行会告诉你通过银行自己确定它的价格告诉你这个房子买得值不值，能够给你贷多少钱，另外还需要有人为你这次的贷款做一个信誉上的增值，担保公司就是为大家做这一块服务的，这不是担保公司的全部业务，只是其中一部分，就是在您个人贷款的时候为您个人增加自信。如果您买尾盘或者二手房的时候，有担保公司的介入这个担保公司同样给这个盘做了一个担保，他之所以愿意担保是因为这个房子的产权没有问题。因为如果我们担保了，如果这个房子有什么问题，担保公司是要负责任的，所以担保公司对这个盘的，比如这个尾盘或者您所买的某一套房子的价格，目前的这种市场的变现的能力是有一个评估的，所以担保公司如果愿意担保的话从一个层面证明您这个房子买得比较值。
这个可以给大家举一个例子，比如大家比较熟悉的经济领域的信托产品或者一些基金，他们的发行可能大家都看到它背后会有一个担保公司给这个收益做一个担保，所以从这些类比就可以看出来，如果这一项服务担保公司也加入的话，就说明担保公司认可这个，他也要为它的这个产品增加他的信誉，这样就使他做这个产品，比如你个人贷款或者他买某种金融产品的时候，证明他的资讯状况比没有担保好很多，那么担保公司有什么能力做这个事情呢？他也同样经过了专业的金融机构，经过了市场的检验，向中科智担保公司是全国民营最大的担保公司，他累计对外担保了可能有七、八十个亿的数额。
他的业绩都是能够为这个产品做担保的作证。下来我们的这些服务可能也需要跟大家的需求一起联动，所以有时候我们和链家和这些金融机构都有合作经验，我就说这么多。谢谢。
主持人：如果我们在场的朋友有什么问题可以写一下小纸条交过来。我们尾房为什么会成为尾房，老百姓在买尾房的时候应该注意哪些问题请张律师给我们做一下解答。
张宇峰：谢谢，我先简单说一下，如果大家有问题的话可以再谈具体的问题。刚才宫总和两位嘉宾都谈到了尾房或者空置房的优势，优势主要在性价比上，一个是价格的问题，再一个可能位置上，比现在正在销售的房子要好一些，它有很多优势，这样的话从法律上来讲的话，肯定大家要关注，我要买这个尾房了，中国人有句老话叫“便宜没好货”，是不是这个尾房会有问题啊。我想购买尾房的时候在法律风险防范这一块，和一般正在销售的一手盘的商品房区别或者说要注意的是：实际上大家在购买一手房的时候可能很多人会去请专业的签约律师与开发商谈合同的签约问题，实际上律师更多的是注重格式后面的具体的附件的条款问题，但是你买尾房或者其他空置房的时候这个可能就比较淡化了，因为很多东西都已经活灵活现的展现在大家面前了，所以这个需要讨论的意义就不大了。
它主要的风险有两点：一，就是权利问题，因为房屋作为不动产，在法律上有很明确的特征就是必须以过户作为权利主体的象征。再一个就是有没有获有的成本。在你买尾房或者空置房的时候成本可能很低，但是会有其他的成本增加你的负担，所以这两家大家注意到的话可能对自己的保护会比较好。
权利的这块第一个在购买尾房的时候首先要看，我们今天讨论的不是通常说的烂尾房，这种烂尾房通常指开发商在开发过程中跟银行、跟其他的合作伙伴等等其他债权人发生纠纷后，或者有其他不合法手续导致现在房屋处在很不规范的状态形成烂尾房。但是今天我们谈的尾房首先我们在买尾房的时候要把烂尾房排除掉，就是说这个尾房是合法的，通常说的五证要有，五证里面最重要要看的是土地使用证和销售许可证，在土地使用证的时候要看原件，可以看有没有抵押权，有没有设定抵押，为什么要看销售许可证呢？按北京市法律规定不一定开发商有销售权，有一个规定说你拿到了竞争表之后如果四个月之内拿不到产权证的话就没有销售权。所以你首先看看五证是不是都有。重要的看看有没有销售权，土地使用证看看原件有没有抵押，如果设定抵押后，你的权属证就谈不上了。
另外要看看瑕疵问题，因为其他人持有时间比较长，有可能会出现为了融资的问题，有可能出现抵押贷款问题，也是为了融资，这些问题大家在签约的时候都要注意。这是关于权利问题。第二个就是谈到的成本问题，有可能物业费一直没交，还有滞纳金的问题，还有公共基金的问题，按照现在法律问题可能没有了。另外的话，第三个固有成本要看看质量保证问题，因为你在购买空置时间比较长的房子的时候，一般可能过了质量保证期了，这样就可能要与现在的开发商或者代理销售公司要谈，如果质量出现瑕疵后怎么办，这个问题谈到这儿。
王梓臣：我补充一下，因为我觉得刚才张律师讲得非常好，我从另外一个角度补充一下，便于大家记忆。刚才说买房子问题，如果你买空置房也好，二手房也好，应该关注两个方面问题，第一个，如果你买一手房，就是空置房，特别要注重它的权属关系，就是五个证，作为普通老百姓怎么记，这五个证，我可以非常简单地给大家形容一下，两个证是讲土地的，这个土地国家允不允许你使用，还有一个土地上有一个规划，就这两个证，房屋有三个证，一个是说房屋建个什么样子，有一个画成什么样子，第二个国家允不允许你施工，这是一个证，第三个，你主体要做峰顶这个国家才允许你卖，这样就是销售许可证，就这么五个证，土地两个证，房屋三个证。
第二个问题，如果这个房子空置很长时间后，四个月如果有大产权证，前面那五个证就可以不看了。这是对张律师的补充。还有买房子的时候如果是空置房的时候要看气税是不是已经交了，归结起来就是要看有没有剩余的资金没有交。
主持人：有现场观众的一个问题问您是如何看待网上认购和签约的？我们请张律师做一下解答。
张宇峰：我不太了解这个问的话的实质，就是说想问网上认购、签约的风险问题还是网上认购的形式怎么看的问题。
主持人：是我们消费者最关心的一点来谈，就是风险问题，和普通的签约有什么区别，它的风险是大还是小？
张宇峰：实际上这个网上作为虚拟空间的话应该现在已经越来越被普通老百姓接受了，它虽然有些事情看不见，但是这个虚拟的世界和现实的世界应该是完全一样的，从法律风险来说，我个人觉得如果政府推出了这个政策，那它的配套措施肯定是完善的，那么你在现实生活中，你在纸面上怎么签约、防范风险在网上照样可以办得到，不知道回答得满不满意？
主持人：谢谢。我想问一下，作为专业的经纪公司，宫总在我们消费者购买尾房上面还有什么建议？
宫萍：其实我觉得刚才张律师和王经理说得非常细了，就是大家都在强调一个问题，就是产权，大家一定要关注产权，我要再说的话比较简单，就是比如你买尾盘的时候要考虑哪几点。我们在做整体的统计，我们有一个数据，数据是这样的。大部分尾盘应该在东部和北部，这样的数据你可能要看一下，你买这个尾盘你是要居住还是要投资，如果要是居住的话或者投资的话都要考虑你只能关心你最重要的几个问题，比如关心交通，那么你可能就要考虑交通、价格、综合配套、医疗设施做一个排比，关注两到三个问题，比如真是朝北边或者西面，常年不朝阳，如果我选择反正我白天不在家，白天上班，晚上才回去，这样有可能因为价格适合我的承受能力，我可能就会去选择。所以我要补充的就是这样一点，就是一定要量体裁衣。其他的我觉得大家说得还是很到位的。
主持人：有一个问题说外地人购买二手房按揭贷款可以做吗？
王梓臣：北京房对外地人统统开放，从这里可以看到，北京是全国人民的北京，第二个意思就是作为我们银行做按揭的话，你购房需要有暂住证，或者商务工作证，我们主要考虑的就是你是不是有稳定的工作，如果说你外地今天过来没有稳定工作这个问题可能就值得商榷，所以我们主要考虑的是你的收入来源。
第一个意思就是肯定可以合法购买，第二个银行能不能贷给你关键看你有没有还款的能力。
主持人：银行贷款方面比较多，还有一个消费者提问，住房公积金贷款和商业贷款有什么区别？
王梓臣：住房公积金贷款首先是在事业单位交了公积金的，所以你才有资格申请公积金贷款。比如外地人到北京来可能就申请不到公积金贷款了。这是条件上的区别，既然你交了公积金可能会比商业要低，大概是1.1个点，公积金调了比例只有0.18商业贷款调了0.2，总而言之，商业利率要比公积金的利率高，这是你最重要的差别就是这两条，一个是事情的资格，一个是利率的微小差异。
另外我们现在银行比如你即使贷款是中央机关的比如申请40万，但是你实际上需要贷款60万（房子比较大），我们提供组合贷款，就是说商贷和公积金部分都由我们负责贷，叫做贴息贷款，我只是举一个例子，因为他对交了不同比例的人有不同的限额。好，谢谢大家。 [主持人]我想我们现场可能有一位军人，所以他问军人在商品房办理房贷的时候有什么特殊的吗？
没有什么特殊的，有两点区别，如果你买商品房必须有一个军人证，而且军人有不同的军人，如果你有职务的，我们最终还是要看你的收入来源，按照国家的合法性，但是你如果买单位的房子就除外了，军队具体有什么相关规定，作为军人本人可能会比我更清楚一点。
主持人：谢谢王梓臣先生，有一位观众问个人购房担保过程中消费者需要提供哪些证件？
杨雅丽：这个其实是延续刚才王经理的话，如果贷款银行需要他担保，担保公司需要提供哪些证件呢？这个和大家简单说一下。我们在证件上和银行要求的没有什么不同，主要是个人的身份证，户口本，婚姻证明，还有你的收入证明，还有自己买房的购房合同，这些证件虽然是跟银行要求的没有什么不同，但是担保公司重点靠把的东西是比较细一些，因为担保公司的特点在中国来讲，我们的担保公司其实是定位在一个金融服务，为金融机构的贷款提供服务，很大范围上定位在这里，所以我们比银行，因为银行的人员、网点和一些经营业务的范围有点限制，我们担保公司为他们提供服务，证件是一样的，但是我们调查可能更细致一些，更详细地了解您的现状，比如您的工作状况、收入情况、家庭情况，担保公司都有可能去做进一步调查。
主持人：还有一个问题就是担保费率是怎么样的？有没有浮动？
杨雅丽：我们肯定要收取一定费用，就是为您的信用增值，相当于您行银行贷款交利息一样，这个费率根据我们担保品种不同来界定的，我们主要的品种主要有一些为个人提供的贷款、融资行为、个人买房、买车提供的担保。还有为个人之间的一些经济合同的履行，为个人买某些金融产品提供担保，还有为企业融资也提供担保，还有为企业之间的合同履行都提供担保，这些品种不同，我们所需要为它承担的风险也不同，我们的费率是有浮动的，就要根本某个产品的风险提供，同时也根据申请人的资信提供。
大家关注的是个人买房的担保，它的费用基本上也有一个定位，具体讲，我们二手房和空置房可能根据你贷款金额，通常有一个区间，通常在1－2％之间，也跟这个品种不同。这里就比较详细，具体的大家可以登陆我们的网站，你在网站上敲任何担保或者中科智都可以查到我们公司的联系信息，有北京的电话大家可以打过来，88091611转一下个人用户，我们就有业务人员为您提供专业的资讯服务。
主持人：谢谢杨经理。张律师可能与到的具体案例比较多，现场有朋友想问，开发商在尾盘销售过程中他惯用的欺诈手段可以不可以给大家介绍一下？
张宇峰：我想我们刚才谈到了我们需要注意的问题就是由于个别恶意开发商可能惯用的欺诈手段，是不是可以这样说。我想我没有很系统的归纳，可以边想边讨论咱们边说。因为这主要是两个方面的问题，一个是权利的问题，一个是是不是还有其他费用许多你支出。权利问题有些尾房的话如果像刚才宫总他们谈到的，如果是开发商自持的尾房销售，或者是当时作了一部分融资，然后抵押解除了，或者债权完止了，这样的话我觉得跟一般的商品房销售开发商也不会设置什么圈套在里面。
在权利这一块存在的问题本身设定抵押，这个抵押分两块，一个是在房地产开发的时候土地就设定抵押，后来因为资金问题，市场运作问题，这个抵押一直没有解除，这样的话，土地抵押不解除的话，房子买到你手里，将来你也拿不到产权，因为设定土地抵押的同时把地上的建筑物也同时抵押了。所以要查这一块的抵押可以请专业律师到房地产管理局的权属科查，还有到房产局查，到相关的部门去查是不是土地设定抵押，或者看土地使用证的原件，即使设定了抵押，如果原件上没有抵押登记，那么抵押也是无效的。最简单的办法可能要看土地原件。这是一个。
再一个就是看买给你的房子可能存在一些瑕疵。对买给你的房子设定抵押，向银行或者其他第三方抵押贷款了。如果他要设定这个抵押，他要有这个权证，这样的话你就可以到房地产管理局去查相关的它的市场处这一块的关于房产权的备案，如果没有的话这一块也没有问题。另外再看一下是不是以后作了预售了，预售的话网上已经公开了，建委和房产局已经公开了，你可以查一下，如果这几个问题都不存在的话这个房子的权利可能就比较干净，问题不大。
第二个就是费用的问题，你可以去物业公司查，是不是欠费，欠了多少费，你要不要去和开发商谈，这些欠费怎么办，另外有没有滞纳金去做。第三个问题就是质量担保的问题，看看这个房子有没有瑕疵，如果有问题，是主体或者设计有问题，怎么解决这几块都要注意。
主持人：还有人问买二手房和商品房有什么区别，还有通过哪些渠道获得商品房或者尾房的信息？据我们所知链家成立了尾房信息中心，我想请宫总为我们解答一下这个问题。
宫萍：购买尾房的渠道普遍有两、三点，比如首先房展会，一般开发商在推开新盘或者在销售物业的时候会把典型户型有多少套，可以做一下投机，但是还是要注意一下。
第二点，我觉得通过经纪公司是一个非常好的渠道，其实我在做房地产经纪渠道的时候，我很多朋友说他们害怕，但是我觉得大家大可不比，因为你通过经纪公司的话可以减少很多成本，因为你有时候找不到这些尾盘，那经纪公司就可以拿出来很多这样的尾盘，我建议大家可以看的时候先不要出动，要看户型啊，或者交通等各个方面的问题，你要看一下主体结构，有没有户型图，如果把户型的承重墙打开了，为了把客厅做大，所以你要看一下户型图，真的把承重墙打了，你就要考虑到底要不要了，这样就可以节省你的时间成本。
第三个就是产权的问题，因为他会把这个帮你看清楚。
链家的优势我们可以讲，首先是经济问题，我们有四十多家的门店，有这样的出口渠道，第二我们有强大的资金群，这个资金群是把尾盘拿过来，一次性买断，因为尾盘在消化的时候只有这种价格优势才能拿得出去，因为我们拿的时候已经是九折以上的优势了，所以我们在消化的时候一定要买断它的价格，这样可以给百姓更多的优惠和实惠。第三点，链家是一个机构，有营销、策划的优势，包括其他方面还有专业的经济人的队伍，包括购买尾盘的时候大部分开发商都已经没有在银行贷款的能力了，因为比如有十套二十套的时候，如果没有后期的开发，银行不一定给他们支持，因为这个链家我们有一定的资金群，包括我们的银行合作，这种按揭贷款都可以做到八成，这是一个强大的优势。
主持人：好，谢谢宫总，有一个问题说贷款利率是不是还有可能加息，这对房地产的影响是好是坏？至于这个问题，我们论坛第二个主要是加息时代如何购房，我们就请王梓臣先生解答一下这个问题。
王梓臣：要谈这样一个话题我想是仁者见仁，智者见智，我说的观点只代表我个人观点。
第一个加息我认为利大于弊，因为从我们连续降息已经降了八次，我用几个专家的话形容一下，首先是中国人民银行副行长吴小民的说法，为什么要做宏观调控，他在2005年预测年会上说过，第一，这个调息主要目的是抑制房价，二是增强金融抗风险能力，很多问题是相互关联的，并不是单一的，比如房价，地息，包括房地产的供应量，以及老百姓的工资收入等等所有问题都是相互关联在一起的。为什么要加息？加息要考虑老百姓能力，一定要利大于弊，就是这个房价，现在的炒作比较多，就使很多好的楼盘房价虚高，这样银行在执行过程中间，一定要把投机的成分打压下来，打压并不等于禁止，要使它处于一个良性循环的阶段，所以作为中国人来讲，首先关心的是一个健康的大环境。中国人民银行作出这样的相关调整应该有它的道理，老百姓说如果对我的利益有不当的地方肯定会有我的道理。比如说我们刚才讲的从开发商的角度讲，盘斯应该是比较有代表性的，这个观点是这个利率只是在温柔的回调，对这个房地产市场不会产生太大影响，关键这个取决于什么？取决于它的供应量，为什么这么讲呢？如果需求永远大于供给，那么对不起，这个肯定要涨价。所以我觉得他说的也是有一定道理的，这是从开发商角度讲，从国际金融家怎么看呢？不管怎么调不能违反三个原则，这是国家建设部的研究中心的一个发言，第一，不能够使国民经济进入非正常渠道，就是一定要按照正常的运转。二，对国民经济增长GDP8％了，最大贡献的是房地产，因为房地产带动很多相关行业，比如你这个房子要生产门、窗、钢筋混凝土，这个行业带动了很多行业的增加，至少是在两个点左右，所以你不能打击这个房地产的发展，第三，有广大的社会群体，我们有广大的投资人，从这个研究家的角度包括国际的角度讲，你必须要保持一个平稳。
从老百姓的角度我刚才讲了，我举一个例子，首先是一个反的例子，有一个人已经买了五套房子，这个肯定是高端客户，但是他仍然愿意投资，加0.27对他没有影响，因为他认为房价的涨幅仍然超过银行利息的涨幅，我仍然有这个能力。但是对于普通人来说压力就很大了。作为我们北京人来讲，对上海还是有区别的，上海可能提到三成，但是北京仍然是两成，对于普通的老百姓，我们仍然采用利率下降，对于有能力的，我们采用不同的措施，完全是按照商业化的方式运作。我觉得这个也是符合中国国情的。总的来讲，我们银行还是要积极支持广大民众解决自己的第一手。谢谢大家。
主持人：谢谢王总，是这样的，我们还想问一下，面对加息，一个是没有买房的老百姓说到底要不要买房？还有一部分消费者是这样的，他已经买了房子，有了银行欠款，那针对加息我是不是应该提前还款？
王梓臣：首先对于已经买了房子的，你关心这个问题，肯定是你在银行做了按揭，做了按揭的话，从今年的角度讲，今年不加息，因为人民银行3月17日加息，去年19日调过息了，今年0.2是不该加的，这个是要到明年的1月1日以后加，所以你是否考虑你应该还款，这个对今年没有影响。
第二，你是不是针对应该还款，我不管加不加息，任何时候都可以回答这个问题，关键看你手头上有没有闲钱，还有就是说你钱有没有很好的投资？为什么？这个问题是一个辩证的关系，如果在今后你已经买了房子，你把闲钱，你再向银行贷款可能就要增加相关的费用，而且你贷款的难度可能更大了，比如你现在有钱，只能向银行做一次贷款，所以我建议你先不提前还款，总而言之，如果你有投资收益率超过4％以上你可以考虑暂时不还款，如果收益率非常低远远低于2％以上，我建议你还款。
对于没有买房的，这里因情况而异，比如年轻人我需要结婚了，或者我到北京来安居乐业，从这个角度讲，你不管房价多高，你要从这个价格中间找一个平衡点，比如我找一个比较高的楼盘，我觉得我承受不了，那就要你的承受能力决定。这个因人而异。对于你如果做二、三套的投资的时候，你要考虑究竟能不能收益，能部分超过付出。谢谢大家。
张宇峰：就王经理这个问题我补充一点，从法律角度讲，已经两次加息了，在可预见范围内不排除还要继续加息，在这种情况下，我看有一个通过43％的购房者都准备提前还款，实际上现在有一个问题，现在本身这个房屋按揭贷款在我们国家虽然走了很多年，但是毕竟是很新的行业，而且银行对个人信誉这一块还是比较看重。现在还是没有违约合同，但是实际上提前还款按照法律上已经违约了，因为你是提前终止这个合同，所以我想在不久的将来，银行之间肯定要约定，如果你在购房过程中提前还款你要承担违约责任，这样可能就会增加成本，虽然利息增加了，但是你的违约金也很大。
所以说，我个人觉得，因为王经理是专业人士了，我个人觉得，你购房和消费本身是贷款要20年到30年，是一个非常漫长的过程，你在这个购房的时候肯定要非常理性的判断，你整个在这个20年、30年的国家宏观调控问题，甚至世界经济问题包括个人的问题，一般来说在20、30年的漫长过程中很难说我的贷款利息只是2.04这样低的利息，涨幅是肯定的，因为经济是不断循环发展的，经济都有周期，而且通胀是要大于紧缩期的，所以关键是要算好帐。
主持人：贷款的种类我们知道有很多，包括还款方面也有很多种，那面对加息我们消费者在选择种类的时候应该注意什么问题？
王梓臣：一般有等额或者递减这些方面，这是两种还款方式的变化，我们讲这两种方式等额举一个简单例子，比如贷款期限，按照现行利率讲，比如十年期和二十年期，二十年在调息后每个月大概增加了1.11元，从这个情况讲，还款方式有两种，一种是等额，就是说如果大家一万块钱，就是68.83元，如果贷十万块钱就是688.3元。是不是这样的，这样算下来，就是说如果这个等额，如果每个月都还那么多，还有递减，如果选择递减可能第一个就还，732元，没有明确概念，逐步递减，是这样的方法，总的来讲，到底哪种方法好？我个人感觉，关键就是看你想提前还款的话，我建议你选择递减还款方式，如果你不想提前还款的话我建议你选择等额方式。这个是建立在利率不大幅上涨的情况下。这里面跟很多因素有关系的，总的讲，递减还款后期压力小，因为不受利率影响，剩下的只有很少很少的本金。我个人感觉是这么一个建议，但是每个人的情况不一样，因人而异。
宫萍：我给大家补充一下，前两天我在焦点房网做加息时代如何购房的时候有网友问，我贷款30万，20年，我用等额本金还是用等额本息两种方法哪种好一点，等额本金是递减，等额是一样的，我想大家大部分的买房都是等额本息，为什么？我说得比较白一点，银行认为这样比较好算帐，你2500每月就是2500，所以我大概从一个数字算一下，比如说贷款30万，20年，如果用等额本金的方法算，10月29日加息加到5.31，3月加到5.51，这个贷款20年多还款总额六千多一点，平均每月多还25块钱，不到30块钱。等额本息同样，5.31和5.51还款都是8000多，这个等额本息调利率后每月多还30多块钱，所以从每月多还的状况并不是非常多，但是如果你还款能力比较大，你可以递减，你无所谓的话，也可以比较简单一点选择等额本息。但是这种情况下等额本息相对好一点。
现场观众：比如您刚刚盖好的六层楼，没几年，说要拆迁了，要准备盖高楼大厦，这算就房吗？
王梓臣：您刚才说的意思是不是说有一个六层的楼，没盖几年要拆掉，要盖一个高楼，您问的是老房子？算新楼还是新房子？盖了两年，这样说，我们假设，盖了两年，算不算老房子还是新房子？我回答您。我首先做一个政策解释，中国的政策，我们目前国家的政策是土地有使用权限，土地住宅是70年，商业年限是40年，就是说你这个房子没有盖之前，如果开发商拿到土地，比如是2000年，2002年把那个六层楼，这是假设，两年之后盖成六年房子，但是随着经济发展，你那里要修高架桥，可能又要被拆掉，盖成别的。您问的就是2002年盖的房子，2005年算不算旧房？
国家怎么算的呢？你可以使用的年限是70年，从2000年算起，到2070年，土地减掉2年，住减掉2年，你要折价的，怎么折价？按专业评定机构的方法，土地使用权折价4年，房屋折价两年，刚才你说的旧房，你二手房市场买，今年你买了，明天你卖，仍然是二手车，同样的道理，你今天刚建好的房子明天卖算不算二手房？一般的概念是这样的，但是不是很绝对的，你即使拆迁你这个比一般的旧房价格高很多。
主持人：我现在手里还多一些关于具体的问题，说我贷款的年限怎么选择？还有怎样选择。很多具体小问题，我们二楼有很多经纪公司，这些经纪人都是经过专业培训的，我们想针对今天的话题还有两个问题，先请专家对这个大政策做一下解答。现在有这样一个问题，在拍卖房等房产的时候应该注意哪些问题，而且有哪些额外费用？
张宇峰：拍卖房的问题，因为现在如果大家留心一下，在网上或者平面媒体上有很多拍卖的公告，拍卖公告上有很多房地产要拍卖，很多房子比他相同地段甚至同一小区房价低很多，实际上很多经纪公司，包括很多普通老百姓都关注拍卖房这一块，因为它确实价格要比正常市场价格低很多。这样刚才谈到的尾房或者空置房在购买的时候，如何在我们得到投资利益的情况下又能保证投资安全？防范必要的法律风险，从法律方面有三个方面需要考虑。
一个是拍卖房的权利问题，还有是不是有其他成本支出，可能拍卖价每平米只有3000块钱，但是是不是还有其他成本，第三就是整个拍卖过程是什么？
从权利来说拍卖房权利上应该问题不大，因为绝大多数拍卖房是司法机关委托的，这样的话法院应该在委托拍卖公司拍卖房地产进行变现的时候已经对房地产的权属做了非常必要的法律审查，如果被拍卖的房产法律、权属上有瑕疵的话原则上法律不应该委托拍卖行拍卖的。因为将来竞拍人得到房的话还会有其他法律纠纷，这是不应该的。但是如果大家注意一下媒体上的拍卖广告，他的权属是很多的，除了很清晰的国家允许上市的房地产以外，还有一些使用权的房子，还有一些只有所有乡产权的房子，也在拍卖。
所以大家在参与竞拍的时候不应该光看价格便宜，要看看权属是不是清楚，如果价格非常便宜，就想自住，使用权或者乡产权也能接受，你就要有这样思想准备，你这个房子怎么使用，将来你要出租、要抵押贷款，要转让可能都有问题，但是价格便宜，所以都要考虑这些东西。但是拍卖房按照法律规定，有法律救助的权利，如果发生法律纠纷法律救助的时效是两年，比如两人签了合同，一方违约了，另一方追究的责任的时间是两年，但是拍卖房法律上如果有问题，将来要追究拍卖行或者其他第三方的责任的时候按拍卖法的规定你只有一年时间。如果过了一年了，如果你认为当时买了房应该过户到你的名下，但是没有过户到你的名下，在这种情况下，你要诉讼也已经过了救助时效了。
同样按照拍卖法规定，如果拍卖公司在拍卖的时候声明对拍卖的商品的品质和真伪不做保证的话也是可以免责的。就是拍卖公司拍卖东西的时候对真伪不做保证如果将来你发现买的是假的你也不能追究人家的责任。
在费用上，拍卖房的话价格一般确实要比相同区域的房子要低很多，但是它有一些成本，由于是实实在在的成本，有的是或有成本，或有就是潜在成本，实实在在的成本拍卖公司一般要收5％的佣金，这样如果你房子是100万，要收5万块的佣金，这个佣金是可以和拍卖行谈的，按照拍卖法规定最高只能收5％，但是现在拍卖行处于抢收阶段，如果面积比较大，竞争比较激烈就很难谈价，但是可以谈，谈3、4％，这是一个需要算的。
再一点，也是刚才谈到的，可能要有存在的物业费的问题，因为拍卖房都是有纠纷的房，通常会欠各种各样的税费，这一块要注意。就是拍卖行这一块的成本问题。
另外，拍卖房时间比较长，也有一个质量保证期可能要过期的问题，将来要承担自己维修的支出，这一块一定要核算好。
第三，简单介绍一下拍卖流程，一般看到拍卖广告以后，要现场看一下实地房产，如果比较满意首先要交保证金，根据拍卖标的有不同数额，如果拍卖不成功会退还的。第二，如果竞拍成功要签成标确认书，刚才说的那些问题你在签这个成标确认书之前都要想到。另外，要保证拍卖行保证你的房产过户，这一块拍卖行一般都会积极协助你来做，而且有时候还需要法院给相关政府部门发各种裁定书，我们自己也做不了，是拍卖行的义务，需要他们做。另外你入住的时候也要他们各方去协调。谢谢大家。
主持人：谢谢张律师，以上时间我们对尾房和加息做了一些细节性的讨论，接下来的时间里，我们想请作为专业人士链家房地产经纪公司的市场部经理宫总给我们介绍一下加息时代怎样进行投资与置业？
宫萍：我们首先要正确衡量自己的经济能力和承受能力。我们一般可以通过金融工具解决融资渠道。第二点，要考虑一下，房名的问题，因为现在楼龄比较老的房子，尤其是房改房，这个折旧率太高了，包括评估的问题，比如十年以上的房子，现在二手房价格炒得比较高，整个一套房子六十、七十的平米可能价格就比较高。第三点就是有按揭贷款的要选择合适的金融服务机构，比如有像链家也成立了这种金融服务中心，帮你选择这种贷款，包括银行可以找专业人士咨询。第四点在买房置业的时候要考虑投资收益，比如是不是房子处于增值极端，我现在来看，尤其是靠近四、五环的地段，涨幅可能不是太大，因为他已经到了非常高的水平了，比如北边，四、五环已经五、六千了，不可能达到更高的幅度了，如果南边的房子，比如南三、四环还是有一定的投资空间的。大概是这四个方面吧。
主持人：谢谢宫总，时间问题，我们今天的论坛只能进入尾声了，我们还有其他的问题的话可以找现场的经纪公司找他们做解答。另外，链家经纪公司与北京房地产局联合开了一所学校，如果你的问题没有得到解答，你可以到现场报名，来参加我们以后专业的课程，今天非常感谢我们现场的嘉宾，也非常感谢各位朋友的出席、参与和支持，谢谢大家，我们下次房展会再见。
