小区停车位为啥总不够 停车纠纷频发四大原因

北京市宣武区依莲轩小区的业主因不满开发商自定的每月680元地下停车价格，与开发商及物业公司发生纠纷，业主车辆被物业公司堵在门外已经多日。

近来，居民小区停车纠纷事件频发。业内人士认为，这类纠纷频发与现行的相关管理制度不够完善有关。小区的停车位为什么不足？发生纠纷，业主可以通过什么渠道来解决问题？记者日前带着这些问题，采访了北京市建委居住小区管理办公室有关工作人员。

【记者追访】

三问居民小区停车难题

问题一

为什么小区车位总是不足？

“先天不足”是小区停车位客观存在的现实。据调查，2000年以前北京居住小区的车位规划大概是1：0.21，最多达到1：0.25，也就是说5户业主才能有1个停车位。

新建小区、高档住宅小区停车位的比例大约是1比1至1.5，目前看勉强够用。但是考虑到居民购车数量不断增长，从长远看，这个比例也不够用。

还有就是开发商人为造成的。比如有的开发商改变了原有规划，把停车位变成绿地或者用来盖房子，特别是一些分期开发的住宅，常常出现这些问题。一期的业主常常得到开发商的承诺，但是到了二期、三期，这些承诺就变了。

另外，由于地上、地下停车位租金不同，造成大量业主不愿意停在地下车库。据这位工作人员介绍，根据他们在2003年的调查，地上停车位的租金平均是每月133元，地下停车则为每月368元。由于租金相差较多，不少业主不愿意停在地下。

问题二

地上地下车位收费怎么分？

根据北京市物价局《机动车停车场收费标准》规定，露天停车场按月租用停车位，小型车每月150元，若按年租用停车位，小型车每年1600元。

居住小区地下车库、停车楼按月、按年租用停车位，实行市场调节价，由经营者与小区业主委员会协商确定；未成立业主委员会的，经营者应与小区业主协商确定；并将协商确定的收费标准以书面形式抄送所在区县价格主管部门。

问题三

业主应通过什么方式维权？

目前有3条路：申请仲裁；由行政主管部门协调解决；走司法程序。

【新闻回放】

“同样的地理位置却要多交300元租金，让人无法接受！”11月2日，由于车库租金问题，宣武区马连道依莲轩小区的10多位业主将车堵在小区的两个出口处，致使小区车辆无法正常出入。下午，宣武区相关街道管理部门来到了管理小区的宝华物业公司协商解决此事。

车主刘先生说，8月小区地下停车位的租金从380元上涨到680元，10月物业公司调整了小区地上车位，共划分了50个位置，由有车的业主抽签决定，而那些没有抽到地上车位的业主只能租用地下车位。刘先生告诉记者，仅一街之隔的丽阳四季小区的地下停车位是每月380元，“一街之隔就要多交300元，真叫人想不通！”刘先生说。

据宝华物业王经理介绍，他们只是负责车库的清洁和管理工作，至于租金价位是由小区开发商依莲轩开发公司制定的。“业主代表、开发公司代表、广外街道办事处、宣武区建委等相关部门都在协商解决此事。”开发公司一工作人员表示。(任宏陈燕/文)

【背景分析】

停车纠纷频发四大原因

原因一

地下停车库的产权不清

据长期从事房地产代理诉讼业务的广大律师事务所律师陈长洁介绍，很多业主在与开发商签订购房合同时，往往没有在合同中明确约定停车库的产权归属。因此，在发生纠纷后，业主往往认为地下停车库的成本被业主分摊了，地下停车库理应归业主所有；而开发商一般则认为，自己拥有地下停车库的所有权，所以理应享有自由定价权。

值得一提的是，现在正在审议的《物权法(草案)》规定：“车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”所以，《物权法》通过并生效以后，这一产权不清的问题可望得到解决。

原因二

地下车位价钱只能协商

2002年北京市物价局下发的第326号文件规定，小区地下停车位的价格“由经营者与小区业主委员会协商确定；未成立业主委员会的，经营者应与小区业主协商确定。”

但是，如果业主与经营者协商不成时该怎么办？文件没有说。记者为此咨询了宣武区发改委相关负责人，这位负责人称，如果协商不成，只能再次协商。

原因三

业主真正自治小区极少

虽然我国《物业管理条例》初步设计了业主自治的制度，但实际上真正做到了业主自治的小区极少。

据了解，即便在物业发达的北京地区，依然有三分之二的小区没有成立业主委员会。

律师陈长洁说，业主委员会难产，一是因为门槛高，根据相关文件规定，小区入住率超过三分之二且有效票超过50%才能成立业主委员会；二是开发商和物业公司担心业主委员会危及自己的利益，往往不配合甚至阻挠业主委员会的成立；三是我们缺乏自治传统，许多人对成立这种自治组织不热心；四是许多人买房子是为了投资，所以有些小区入住率不高。

另外，按照《物业管理条例》，召开业主大会会议，应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会选聘和解聘物业管理企业，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

虽然这些规定看起来没什么不妥，但事实上，在一个大多数人彼此形同陌路的小区中，要凑足二分之一的人数，绝非易事。

原因四

个别业主不愿诉讼维权

由于难以避免“搭便车”的问题，个别业主往往不愿采取诉讼手段维权。发生此类小区停车纠纷后，无组织的业主个体往往不愿意通过诉讼解决问题，

因为如果起诉的话，起诉者要承担较大的诉讼成本和诉讼风险，而起诉者个人能从中获得的收益又相对较小。

陈长洁律师认为，要减少小区停车方面的纷争，就必须完善相关的法律制度，明晰地下车库的产权归属，适当降低成立业主委员会、召开业主大会的门槛，并可强制性规定小区必须成立业主委员会，鼓励业主通过业主自治组织解决小区纠纷。