北京市明年经济房建设加大 定向销售拆迁户(图)
市建委透露，未来三至五年内，经济适用房年均放量200万平米，其中大部分为定向销售
明年将在南城宋家庄及垡头区染料厂各建30万平米经济适用房，但公开销售部分有限
北京市建委近日出台的新政策规定，为解决大量拆迁户居住问题，北京将对经济适用房实行定向销售，即优先照顾城区拆迁户。这也意味着若不是拆迁户，今后将很难买到经济适用房。而就在此政策出台后不久，市建委相关负责人又透露，明年在石景山、门头沟和位于南三环至南四环之间的宋家庄新建的经济适用房与回龙观等老盘后期同样也将进行定向销售。这对原本就很难买到经济适用房的北京市民来说无疑是雪上加霜。那么如何保障北京中低收入人群的住房问题，相关政府部门也备感头疼。
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宋家庄是地铁5号线终点站，位于丰台区被称为“三环半”的未来城市主干道上。随着南方庄大社区的逐渐成型，宋家庄将逐渐占据北京南部枢纽地位。
目前尚未拆迁的宋家庄（宋家庄目前已建成的经济适用房项目）
「定向销售探幽」
目的：解决奥运建设之急
据市建委开发办副主任魏成森介绍，今后北京新推出的经济适用房都要先对拆迁户定向销售，剩余部分才对社会出售。之所以这样，主要是为解决奥运建设燃眉之急。“近一两年来，各项危改、文物保护及市政建设，尤其是奥运场馆建设形成了大量拆迁户。而要保证奥运战略的顺利实现，只能先满足这部分拆迁户的住房需求。”魏成森解释说。
某政府部门相关负责人此前接受记者采访时表示，经济适用房定向销售方案还在讨论，目前并没有正式实行。但魏成森对此予以否认，他非常肯定地告诉记者，“定向销售已正式实行，各区的定向销售会都已开过了。”据了解，目前京城一些经济适用房项目，如百嘉城和定福家园还在等待定向销售的具体政策。由于不能确定定向销售的具体数量，这些经济适用房项目目前都不接受排号。
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形式：等同拆迁安置房
据了解，定向销售的具体方式是由市建委就经济适用房总量根据各个城区拆迁居民的比例及居民意愿进行“切块”，分给各个城区，以区为单位组织定向销售。
“按照这一思路，经济适用房实际变成了拆迁安置房。原来意义上的经济适用房基本处于停滞状态了。”香港百骏（中国）投资控股有限公司董事长王济武分析认为，经济适用房与拆迁安置房在价格、位置等方面本来就十分相似。如西城区拆迁户通常会安置在回龙观，东城区会安置在东坝，崇文区一般会选择垡头，宣武区则会在门头沟、南苑等地安置拆迁户。因此，市建委此次出台的经济适用房定向销售实际上是用经济适用房指标来补充拆迁安置房。
解惑：不会出现炒卖房号
在这个过程中，是否会出现前些年经济适用房销售中炒卖房号的现象，魏成森非常肯定地表示不会。“政府既然出台定向销售政策，肯定会考虑周全，在经济适用房管理方面严格把关。拆迁居民与未来经济适用房产权人只能是同一个人，所以不会出现定向销售的经济适用房现在就流入社会的现象。
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「供应减少诱因」
定向销售部分占比太大
对于今后几年北京经济适用房的规划问题，魏成森表示，北京市已确定今后5年将新建总量为1000万平方米的经济适用房，平均每年200万平方米左右。其中2006到2008年这三年要建800万平方米。但即使这一规划完全实现，如果按每套80平方米建筑面积计算，未来3年供应量也只有10万套，每年平均3万多套。其中除去定向销售部分，留给其他不涉及拆迁问题的中低收入群体的住房将少得可怜。
在本报进行的“经济适用房定向销售”调查中，共有1500多人参加了问卷调查。其中在经济适用房、中低档商品房、二手房选择中，89.68%人表示如果符合购买经济适用房条件，将优先考虑经济适用房。
对于实行定向销售后，为满足除拆迁户外其他中低收入家庭的住房需求，49.7%的受访者认为政府最有效的解决办法是多建经济适用房。
部分经济适用房后期转为商品房开发
目前有一个现象值得关注，就是不仅定向销售会缩减大量经济适用房供应，部分经济适用房开发商也已转向商品房开发，比较典型的是瑞海新城。该项目在完成一期经济适用房建设后，二期做起了商品房，并更名为“布洛城”。据布洛城相关负责人介绍，这块位于大兴西红门镇的土地总占地大概70公顷，是开发商一次性从政府手中获得的，在做完50万平方米经济适用房项目后，便更改土地性质，补交齐土地出让金等21项费用后，又开发了另外一个商品房项目，即布洛城。布洛城总建筑面积120万平方米，目前在售一期均价3960元/平方米。而当初瑞海新城的价格是2280元/平方米。这位负责人表示，更改土地使用性质是政府方面的要求，但没有说明具体原因。
实际上这种操作方法对商家来说可谓可遇而不可求。一位资深人士向记者道出了其中奥妙：如1000亩地，每亩100万元，那么土地出让金就要10亿。能一次拿出10个亿的人并不多，怎么办？捷径之一就是先做经济适用房。经济适用房不用交纳土地出让金等21项费用，对开发商来说前期投入很少。经济适用房尽管利薄，但不愁销路，销售回款很快。开发商拿到一期销售回款后，用这笔钱交剩余地块的土地出让金，就可以做商品房开发了。其实开发商为这块地付出的总成本没变，只不过这中间打了个时间差，开发商就可玩钱滚钱的游戏。
