过度房贷吹大了地产泡沫 必须防止“住专”事件

在日本房产泡沫的教训中，逐利的商业银行扮演了推波助澜角色，中国的银行和地产界需要好好反思在宏观调控下，不少银行暗自降低门槛，把“八成”贷款、折扣和优惠利率等端上台面，为的是抢占地盘。

然而，去年底发生的上海退房风潮，已经给银行敲响警钟。在楼市理性回归的趋势下，金融机构需要反思，在培育健康房地产市场的过程中，银行扮演的角色不应该仅仅是逐利者，而应承担起更多的责任。

上世纪９０年代初日本经济泡沫破裂后，地价进入长达１３年的下行通道。在日本的教训中，逐利的商业银行扮演了推波助澜角色，中国银行和地产界需要好好反思。

日本“住专”事件

１９９６年的“住专”事件，是指日本的７家住宅金融专业公司为牟取暴利，利用城市银行、证券公司等３００多家金融机构的资金向房地产业大量放贷，从而产生了８兆日元的巨额风险债权。

在看似不错的经济前景下，“住专”事件是金融机构和政府合力打造的一场悲剧。日本一方面发出要“收买美国、购并世界”的豪言壮语，另一方面又把大量的资金投入到地产和股市上去。

日本的住宅专业银行就是在这样一种背景下产生的。它一出生就带有严重的趋利倾向。和中国经营房贷业务的商业银行不同，“住专”依附在日本农林系统大大小小的金融机构下，是一种专门向房地产业放款而获取收益的金融机构。

然而，和中国的商业银行存在的按揭“暴利”一样，当时日本的利率市场化也很不完善，按揭贷款和公司贷款的底线利率相同，“住专”由此获得了低风险下的高收益。巨大的利益刺激，驱使“住专”拼命扩大房贷业务，以获得更大的回报。

不仅如此，按揭贷款的“暴利”刺激，还使“住专”与日本政府产生千丝万缕的联系。这就是为什么大藏省在采取融资总量控制等监控手段时，惟独对“住专”网开一面，而且“住专”事件发生后还试图以国民税金来填补亏损的深层原因。

惨痛代价

具有趋利动机和政府背景的“住专”，委实让日本经济付出惨痛代价。

很短时间内，日本的房地产价格大大超出了实际价值，形成经济泡沫。据推算，日本全国银行直接投放不动产的资金达６０至７０万亿日元，间接投放的达５０至６０万亿日元。这些巨额资金的投入使地产价格在１９８４到１９８９年，短短五年时间就上涨了２倍，东京、大阪等大城市甚至上涨了２.５至３倍。而当１９９０年４月土地价格开始下跌时，这些资金就已经成为不良债权，到１９９６年“住专”事件爆发，已经是纸里包不住火了。

这其中最为棘手的是，“住专”与农林系统的金融机构之间有着颇深的业务瓜葛，日本农协把５兆日元的资金投入了“住专”。然而，在“住专”事件发生后，农林系统的金融机构强调“住专”的母体银行应负全部责任，而其母体银行又只承认负有部分责任。

面对日益增加的麻烦，日本政府不得不成立专门机构，投入大量人力、财力进行善后处理。在善后过程中，以首相为代表的社民党与以大藏大臣为代表的先驱党因意见不一，导致了两党关系的破裂。同时，由于政府动用了６０００多亿日元的公共资金进行善后，又激起了国民对政府的不满。“住专”事件犹如上个世纪９０年代的一把火，不仅燃遍了日本的地产、金融等经济领域，国家政治也未能幸免，这把火也成为后来蔓延整个亚洲的金融危机的一次预演。

当年的日本迷失在了一种盲目乐观的情绪中，“住专”事件就是这种心态的悲剧产物。