北京七成住宅将建中低价房

9月6日，北京市2007年度土地供应计划及2007-2010年度土地供应中期计划公布。与2005年、2006年的土地供应计划相比，其最大的变化是：未来三年，北京市经济适用房、廉租房、两限房及中小户型中低价位商品房的用地面积将占住宅供地总面积的70%。

按照一般的开发周期，未来几年，普通市民购买保障性住房、两限房及中低价位住宅的希望将更大。而“北漂”会不会被推进高房价阵营？

国土局公布2007-2010年土地供应中期计划：保障性住房及中小户型中低价位住宅土地占七成

中低价房三四年后规模供应

9月6日，“北京市2007年度土地供应计划”和“北京市2007-2010年度土地供应中期计划”悄然挂上了北京国土资源局的官方网站，此次土地供应计划最大亮点是由原来的以商品房用地供应为主改为保障性住房、两限房和中小户型中低价位商品房用地为主。

今后三年将以中低价位房用地供应为主

对比一下今年和2005年、2006年土地供应计划，可以看出，中低价位房用地势必成为今后供地的主流。今年的土地供应计划显示，今年的住宅用地为1600公顷，其中经济适用房及廉租房用地220公顷，两限房用地180公顷，其他商品房用地1200公顷；而在2005年的土地供应计划中，仅有200公顷的经济适用房用地供应，而2006年的土地供应计划中，规定的经济适用房用地为300公顷。

土地供应方式的这一转变，更体现在了“北京市2007-2010年度土地供应中期计划”中，其中规定，未来三年北京市经济适用房、廉租房、两限房、中小户型中低价位商品房用地面积将占住宅供地总面积70%。也就是说，今后北京90平米以上的商品房用地供应将只占总供应量的三成，而经济适用房等带有保障性质的中低价位房将占到总供应量的七成。

普通市民寄望保障性住房和两限房

对于此次供应计划的解读，很多专家都表示了同一个观点，“纯市场运作的90平米以上商品房，价格保持较高涨幅的可能性非常大”。原因是今后90平米以上的商品房用地将只占市场的30%，物以稀为贵，“面粉”少了，“面包”自然会贵。

对于具有北京户口的普通市民来说，商品房的价格“一路高歌”，或许只能“望而兴叹”，但是保障性住房、两限房、中小户型中低价位房却能实实在在缓解其居住需求。按照一般情形来看，如果土地供应计划实施顺利，一两年后土地供应市场将实现中低价位房用地的大量供应，再经过两三年的开发建设周期，差不多在三四年后，市面上就能形成中低价位房的规模供应。

- 影响1：保障性住宅土地供应量增加

京户人群购房将有一定保障

按照北京市最新土地供应计划，将增加廉租房、经适房、两限房的供应，这些保障性住房用地与其他商品房用地比例调整为7∶3，这就意味着，将有更多的人群可能买到在他们承受能力范围内的房子。以一个硬指标：具有北京市户口来划界，这些人群又可分为低收入与中等收入人群。

王先生夫妇便是低收入人群的典型代表，他们老两口均是首钢的老职工，目前已退休，两个女儿都已出嫁，两人住在石景山金顶街附近将要拆迁的首钢职工宿舍里，他们夫妇具有经适房购买资格，但是排了好几年队都没有轮上。“我们计划过买限价房，但是又发现太贵了，”王先生回忆，今年三月底，离自己最近的限价房地块、首钢公司定名为“金顶阳光”的项目，其6250元/平方米的房价让王先生打消了买限价房的念头。

王先生又将目光转移到了经济适用房，“国务院24号文规定，经济适用房不能超过60平方米，”他认为，这将分流一部分需要更大户型的人群，像他们夫妇这样的情况购买正合适。北京今年土地供应计划中，将加大包括经济适用房在内的保障性住房的供应，这样他们将有希望购买到。

段小姐同样也在排队购买经适房，不过她最近将目光转向了限价房。“我们不考虑60平米以下的房子，”她说自己马上要结婚，还想把父母都接过来，经适房显然太小了。而根据北京市有关部门宣布，本市今年将推出300万平方米限价房用地，将可提供3万余套住房。按照土地供应计划，今后限价房的供应量将还持续进行，那样就有更多的人群可以购买到。

段小姐说，自己和男友都有北京户口，收入中等，购买资格应该没问题。按照刚刚公布的土地供应计划，限价房的供应将可能在一段时间内持续进行，那样他们可以等一等。“限价房的价格适中，品质也有保障，尤其是政府制定限价，这样即使等一年，也不会像商品房那样出现价格飞涨的可能。”段小姐表示，目前他们已经开始准备购买限价房，如果今年买不到，继续排队购买。

影响2：商品房土地供应减少

非北京户口人群担心买不起

一个“有没有北京市户口”的硬性前提，将众多在京工作和生活的人群排除在了保障性住房之外。那么等待他们的，又将是什么样的市场？

崔先生和女友来京工作已经快四年了，两人都没有北京户口。他最近两三个月都在京城各处奔波，寻找自己可以买得起的房子。“手头只有20万，以我们的能力只能买总价70万左右的房子，”他说，看过了很多二手房，但不是太贵，就是太差，买新房的话只能去郊区，他已经看遍了通州、大兴、上地的新项目，最近又看了一套房山的房子，准备买了，没想到却和远在山西家乡的母亲产生了分歧。母亲认为，房山太远交通又不方便，也没什么配套设施，她和老伴将来要过来生活，不想生活在一个“孤岛”。

崔先生觉得，自己看房子已经看得太累了，就想差不多够钱能买一套得了，也不考虑其他。为此，一家人闹得很不愉快。崔先生也注意到了最新的政策，“未来商品房供地越来越少，像我这样没有户口的买房人不会减少，那商品房价格会不会越来越贵？”他担心，自己会更买不起房子，而只能继续租房住了。

崔先生和记者算了一笔账，目前北京通州房价在6500元/平米左右，如果保障性住房供应增加后，商品房就会出现供应减少，但购买人群会增加。“这样的结果只有一个，那就是商品房的价格会越来越贵，通州的商品房价格可能将超过10000元/平米，这个价格和四环左右的价格相近，我们这些非北京户口的人群就更买不起了。”

他们的担忧不无道理。日前，建设部副部长曾表示，北京的房子外地人购买量达到三分之二，果真如此，那么没有北京市户口的人群是否将只能去争夺3/10的商品房，是否将被迫成为高房价的接盘者，这类“夹心层”人群的住房需求如何解决，而具有很强购买能力的高收入人群如何面对与限价房、廉租房人群共居的局面，将成为新的土地供应计划下的居住问题。(采写/记者 杨娟娟 张晓玲)

- 开发商说：今后拿地压力增加

“今后，我们的拿地压力会更大”，9月11日，北京阳光100置业集团有限公司常务副总经理范小冲告诉记者，由于新的土地供应计划把未来的供地重点定为保障性住房和中低价位房，对于像阳光100这样走高端路线的开发企业来说，拿地会更难。

中小公司拿地压力增加

范小冲说，由于各个企业自身的定位和核心竞争力不一样，业务转型并不容易，有的开发商成本控制能力强，那就适合做保障性住房、两限房，而有的开发商擅长的是设计，成本比较高，那么做保障性住房无疑是“赔本赚吆喝”。

顺义区一家房地产开发公司的总经理曹先生表示了他的担忧，“今后保障性住房、两限房用地供应比重会大大增加，对于这种地块的出让，当中会不会有权力寻租？”曹先生告诉记者，他所在的公司已经近四年没有拿到可开发的地块了，按照目前的情况来看，如果商品房住宅土地供应减少，必然在拿地阶段就会出现你死我活的竞争，中小公司肯定没戏。

但范小冲则认为，土地供应方式的变化对于中小开发商来说也不失为一种机遇。“中低价位房的本地化特点明显，而且政府推出的地块肯定也有大有小，不是每个地块大开发商都会蚕食，一些小开发商管理成本低，又有本土化优势，能拿到项目精耕细作的话，也能有发展”，范小冲说。

大公司开始介入中低价位住宅开发中

不过，一个越来越明显的现象是，越来越多的大开发商“降低身段”，介入到保障性住房和两限房的开发中。今年8月初，常营乡三块两限房用地的竞得者分别是保利、富力、北辰，均为上市房地产公司。富力地产相关负责人称，之所以会涉足两限房开发，一方面是出于大企业的社会责任，另一方面则是出于上市公司增加土地储备的考虑。

同时也有业内人士认为，今后保障性住房土地供应增加，和政府有着千丝万缕关系的具有国有背景的地产公司将更为活跃，甚至有可能在北京住宅市场成为主力军。在一定程度上，他们获取土地的能力将更为突出。

除了明确要加大保障性住房和两限房的土地供应外，2007年土地供应计划中还规定，严格限制住宅小区容积率低于1.0，单套住房面积超过140平米的低密度、大套型住宅项目的土地供应，继续禁止别墅类土地供应。位于定福庄的别墅项目康城的副总经理吴钧认为，大户型的持续稀缺，会使一部分开发商乘势抬高价格或减缓开发速度。