北京楼市进入博弈阶段

　　北京楼市成交转冷，11月北京房地产销售市场出现了少有的冷清。

　　本报记者调查发现，多个高档项目的成交量停滞在每周2-4套左右，有开发商对滞销户型开始暗降销售，近期新入市的部分住宅销售价格均低于该区域均价。虽然出现上述情况的项目暂未成为主流，但从开发商种种不露声色的举措上来看，其销售压力正在逐渐加大。

　　接受记者采访的开发商多数否认北京房价出现拐点论，但均承认销售进入淡季，新项目抢售现象不再，有价无市越加明显，购房者观望情绪也在慢慢加浓。开发商开盘销售的谨慎态度和购房者的暂停购买，使得京城楼市进入了买卖双方的博弈阶段。

　　购房者不买，开发商没底儿

　　11月份以来，京城住宅销售骤然减少。来自北京房地产交易管理网的数据显示，截至11月28日，北京住宅期房网上签约日均为354套，此销售量环比今年9月份和10月份都出现了不同程度的下降，其中比今年10月份下降了12%，比今年9月则下降了9%。从11月前28天的交易数据来看，11月初销售量仍在持续10月走高的态势，11月初每天的销售量都在500套左右，但从11月中旬开始，销售量开始逐渐减少，尤其是从11月下旬开始，有5天住宅的销售量在200套左右徘徊，其中最少的一天仅销售196套。

　　销售减缓在单个项目中表现得也比较明显，北京东部某个售价为18000元/平米的高档住宅项目，已经由之前的每周销售8套，开始减少至4套左右。位于亚运村区域的某新开盘项目同样因为其售价较高，出现了滞销局面。与此同时，开发商的心态正在悄然变化，有的开发商开始提前推盘，位于东四环北段的某项目原计划明年3月份开盘，现在则提前开盘。“主要是怕明年不好销售。”该开发商表示。而有些开发商则放缓推盘，他们觉得现在不是推盘的好时机。

　　明天第一城总经理陈云峰表示，令人头疼的是高档楼盘的大户型，一套均价为2万的150平米以上的房子，总价达300万左右，市场销售压力比较大。而永同昌集团营销总监分析，开发商内部对市场的判断已经发生了分化，他将这样的心态称为“心里没底了”。

　　政策的组合效应近日显现

　　记者在采访中获悉，此前北京只有大户型楼盘滞销，而现在则出现了均价超过18000元/平米的大小户型均滞销的局面。

　　本报和新浪房产联合进行的“房价居高不下你近期会买房吗？”的调查中，共有6700名网友参加了调查，有2644名网友表示“放弃购买”，2478名网友表示“观望一段再说”。也就是说，在目前北京房价持续上涨的客观情况下，至少有76%的购房者放弃或放缓了购买。“购房者的观望情绪浓重。”美仑堡销售总监王冬梅表示，这次的观望和以前所不同的是，此前的观望是购房者预期房价要降所以观望，而现在的观望则是“部分项目上涨的幅度和速度太快，已经超过了购房者的实际承受能力。”

　　多数接受记者采访的开发商认为，北京楼市出现买卖双方的博弈，主要是宏观调控对楼市的影响正在加剧。北京大学房地产研究所所长陈国强也持此意见，他认为，“政策的组合效应，特别是9.27的房贷新政，加剧了市场的观望情绪。”8月的17号文以及十七大对于保障性住房的强调，都增加了人们对于未来后市的观望情绪。

　　同时，大家还感受到了宏观调控进一步加强的预期，近来一段时间政府对于房地产宏观调控的密度、频度、力度，比过去若干年里都强，这也将影响到供需双方对于后市的判断。