技术难题淘汰部分开发商

　　14日召开的新江湾城D1地块土地答疑会，几乎把活跃在国内房地产市场上的亚太地区的一线房地产开发商“一网打尽”——新加坡的仁恒置业、华嘉私人控股、庆隆投资；韩国株式会社现进房产开发(昆山)有限公司；香港的和记黄埔、嘉华(中国)控股、东方海外；内地的万科、绿地、复地、富力、绿城、招商、广州恒大、江苏新城、重庆龙湖、厦门建发悉数前来捧场。

　　在新江湾D1地块正式推出前，香港媒体即已经流传“新江湾将推新地”的消息，并且称有数个海外投资商对D1地块十分感兴趣。

　　14日的答疑会证实了上述消息的真实可靠，如此多的外资房地产开发公司聚于一堂，在此前的土地拍卖会上却不多见。

　　地块优势　比邻上海最后生态湿地

　　新江湾的规划显示，D区是整个新江湾的都市村庄，那里保留了上海市内最后一块自然生态湿地。湿地的面积有150亩，有170多种植物和多种野生动物。

　　由于是上海市区的最后一块，有关部门对上述湿地十分珍视，制订了相当严密的保护措施，任何单位、个人非经批准，不得进入湿地。

　　本次推出的D1地块，恰位于生态区的东北角，西南直面新江湾生态湿地，可以欣赏原始生态湿地的自然景观。行业人士称，1.7的容积率可以建造一部分具有极高天然景观价值、售价不菲的景观住宅。

　　值得一提的是，该幅土地面积极小，仅59253.7平方米，总价将相比于此前出让的C1、C2和C5地块要低得多。

　　有业内人士据此断言，这幅地块的争夺将会比此前任何一次新江湾的土地拍卖都要激烈，且地价必定极为高昂，“很有可能比C2地块的6600多元/平方米楼板价更高。”

　　竞拍门槛 可能吓走开放商

　　尽管业内认定新江湾D1地块的争夺将会激烈异常，但与去年拍卖的C2地块一样，上海城投也为新江湾D1地块制订了极高的竞拍门槛，并可能因此吓退部分开发商。

　　“境外的自然人、法人、其他组织，其银行同期存款在1亿美元以上的；已在境内进行工商登记，领有法人或组织机构代码证和营业执照，具备房地产开发一级资质，近三年国内房地产开发量不低于50万平方米，注册资本金2亿元人民币以上，同期银行存款不低于1.5亿元人民币的信誉良好的企业。”

　　而在行业人士眼里，即使是上述参加答疑会的发展商，也不都能满足上述条件。

　　规划限制 楼高不得超过40米

　　D1地块的标书，还规定了难度较高的技术参数：“规划建筑高度不超过40米，高层建筑宜布置在居住用地西侧。住宅集中绿地率15%以上。建筑退让道路规划红线及有关建筑控制线距离：拟建建筑退殷行路和凇沪路30米绿化距离不小于3米，后退政澄路、国晓路道路红线距离不小于5米；同时需符合《上海市城市规划管理技术规定》中的有关规定。涉及沿凇沪路规划地铁线，请征询地铁建设相关部门；进入用地范围内的轨道交通地下部分，轨道交通部门享有永久使用权。”

　　五合国际上海公司的设计师吴茂辉表示，按照地块1.7的容积率，且楼高不超过40米，D1地块将主要是11层左右的小高层。由于D1地块只有西南方向一小部分可以看到新江湾原始生态湿地，且需要退让道路规划红线，因此真正的景观小高层也就一到两栋，景观房占小区整体的比例并不高。　（早报地产评论员 杨羚强）