合肥楼市或将受较大冲击

　　以家庭为单位界定，监管层给第二套房贷款再上“紧箍咒”，省城楼市或将受较大冲击

　　在二套房新政出台两个多月之后，监管层终于对“二套房按个人还是按家庭界定”这一核心问题给予明确，要求商业银行对第二套房认定以家庭为单位，同时将公积金贷款也纳入“二套限令”。省内银行人士称，这一政策“力度很大”，将会对明年省城楼市产生较大影响。

　　通知

　　二套房以家庭为单位认定

　　11日，央行、银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，要求各商业银行应以家庭为单位执行第二套房贷政策。《补充通知》的新变化主要体现在三点：

　　一、以借款人“家庭”为单位认定房贷次数。其中“家庭”成员范围仅指借款人及其配偶和未成年子女。

　　二、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请房贷，可比照首套自住房贷款政策执行。

　　三、已利用公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请房贷，也同样适用此规则。

　　9月27日，央行和银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的借款人，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

　　解读

　　二套房再上三道“紧箍咒”

　　在9月27日的《通知》出台后，省内浦发、光大、招商等多家银行曾相继明确操作细则，但各家银行的认定标准并不完全相同。其中，股份制银行大都以个人为单位认定二套房，而四大行则倾向于以户为单位执行房贷政策。

　　为了理清各银行放贷政策上的混乱，10月12日，央行、银监又召集联席会议，会上明确二套房认定“三原则”：一、公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项；二、已结清借款的购房者仍可算作第一套住房贷款者；三、夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房需算作第二套住房。

　　但此次出台的《补充通知》，在细化房贷新政的同时，也给之前相对宽松的二套房认定，又套上了三道“紧箍咒”。其一，公积金贷款被纳入“紧缩令”，而此前，第一套房为公积金贷款，再次购房按首套对待；其二，第一套房贷款已经结清的，再次贷款买房，仍按第二套对待，而此前，这类情况也在“赦免”之列；其三，10月12日的“三原则”对于“家庭”认定仅限夫妻，而此次“家庭”成员范围又增加了未成年子女。

　　两类情况可以“赦免”

　　“按照此次补充通知的新规定，只有两种情况购买第二套房可以按首套对待。”光大银行合肥分行相关负责人昨日在解读新规时表示，一是第一套房是一次性付款购买，没有向银行申请贷款的记录；第二种情况是第一套房虽有贷款，但房子面积较小，家庭人均住房面积低于当地平均水平。

　　上述负责人表示，此次新规加入“当地人均住房面积”作为参考标准，是对真正自住需求以及合理的换房需求的一种鼓励。“两口子结婚后，住在50平方米的小户型里，现在有了孩子，为了孩子上学或者生活环境更好，要改善居住条件再贷款购房，还是可以享受到较低的首付和优惠利率。”上述负责人认为，这一政策非常“人性化”，在保护真正的自住购房需求同时，做到精确打击市场的投机泡沫。

　　记者昨日从国家统计局安徽调查总队城镇住户处了解到的数字显示，截至2007年9月，合肥市人均住房面积为25.77平方米。也就是说，合肥的三口之家，目前贷款所买的第一套房面积小于78平米，如果再次申请贷款购房，仍将按照首套房对待。

　　影响

　　银行表示严格执行新规

　　昨日，记者就新规出台咨询了省内工行、中行、光大、招商等多家银行。各银行相关负责人均表示，等总行文件下发后，将会严格按照新规执行。

　　“总行刚刚召开了电视电话会议，要求我们严格执行新规定。”招行合肥分行相关人士昨日在接受采访时表示，此次出台的政策，应该说是相当严格的，也是对中央经济会议确定的从紧货币政策的一种体现，作为商业银行，必须严格执行规定。

　　“此次新规力度很大，无论对银行房贷业务还是对楼市，都会产生比较大的影响。”上述光大银行房贷负责人表示，由于目前合肥只有国有四大行能开展公积金贷款业务，因此在该行的房贷总量中，第二套房贷占比约在一半左右。新规出台，买房人的成本会大幅增加，购房需求会得到一定遏制，这将会给银行的房贷业务带来一些影响。

　　上述招行人士也表示，该行目前对二套房的操作，是按照个人为单位执行的，尽管如此，在9月27日新政出台后，该行的二套房贷占比已有所下滑。

　　省城楼市将受较大冲击

　　“《补充通知》虽然篇幅不大，但影响可能较之前的房贷新政通知更大。”省城辉达房产的一位业内人士表示，新规对二套房的界定严格、明确，基本上堵死了政策落实打“擦边球”的可能，因此对明年省城楼市将会产生比较大的影响。

　　上述人士表示，近期随着广州、上海等地房价下跌、存款准备金率大幅上调等一系列因素的影响，省城楼市也受到了一些波及。不少购房人观望情绪浓厚，此次《补充通知》的出台及执行，尤其是对已经还清贷款的仍算作第二套这条规定，将对改善住房环境的消费需求产生抑制，市场观望气氛无疑将再次加浓，并且对购房者的心理预期影响难以估计。

　　上述光大银行相关负责人则表示，目前正处于房产淡季，而且银行由于贷款规模受限，因此暂时影响不大。但明年如果政策得到严格执行，无论是刚性需求还是投资需求都会在一定程度上得到压制，将会给省城楼市带来比较大的冲击。

　　追加首付款可能性不大

　　在9月份新政出台后，不少银行都以个人为单位发放了部分二套房贷款。在监管层此次明确以家庭为单位后，昨日有媒体报道称，依据标准跟新政有出入的房贷，银行有可能要求借款人追加首付款比例。

　　省内某股份制银行人士昨日在接受记者咨询时表示，追加首付款的情况不太可能。“监管层在9月份出台新政时，当时就应该对细则进行明确，但细则推迟两个多月后才明确，这段时间，银行的业务总不能完全停滞吧？”

　　上述人士表示，从商业银行的角度出发，在跟客户按照首套房签订合同后，又追加首付款，提高执行利率，按二套房标准执行，这对客户是一种不尊重，也是一种权益侵犯。“相信监管层不会给商业银行出这样的难题，而且由于四季度贷款规模受限，这样的客户并不多。”