《物权法》施行业主权利增多

今年10月1日，《物权法》正式施行。您了解这部与您生活息息相关的法律吗？您知道在生活中如何运用它吗？近日，安徽省律师协会常务理事、高级律师朱世贾，解答物权法中百姓关注度最高的热点问题。

■关键词：房屋产权

法律条文：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”

解读：不动产的登记，就是把不动产物权设立和变动的事实登记在登记簿上。比如买房，就要到房屋登记机构登记，这才意味着这套房子属于你了。生活中，由于种种原因，我们不能及时办理物权变更手续，如果这时开发商把这套房子又卖给了别人，并且将房屋的产权登记在别人名下，你该如何处理呢？你可以凭着有效合同要求开发商承担违约责任、赔偿损失，但是你对于那套房子就不能再拥有产权了。物权法规定的“预告登记”制度（有效期为三个月）能够避免一房二卖的情形。

■关键词：车位车库

法律条文：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

解读：小区车位、车库的归属问题近年来成为社会关注热点。如果你是小区业主，如果建筑区划内还有车位、车库，那么你就可以购买或租赁、附赠使用车位。在没有满足业主本身车位需求的情况下，开发商对建筑区划内规划的车位、车库，不能出售或出租给非小区业主，否则因违反物权法会导致无效。

“业主共有”条文意味着，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，这类车位的出租收益归业主共有，物业公司在扣去管理费用等合理支出之后，其他收益应当属于全体业主共有。

■关键词：物业管理

法律条文：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”

解读：物业管理现已成为对群众生活具有重要影响的行业，业主和物业服务机构之间的纠纷逐渐多了起来。新《物权法》实施，进一步明确了业主与物业服务机构的关系。

■关键词：拆迁、征地

法律条文：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”

解读：重庆“钉子户”为何成焦点？因为拆迁、征地关系到老百姓切身利益。新法明确规定拆迁征地必须是为了公共利益，而相应的补偿标准也明确，征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并且要安排被征地农民的社会保障费用；征收个人住宅的，应当依法给予拆迁补偿并保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。物权法实施后，“钉子户”是否可以强拆，关键是看拆迁后将建设什么项目。

■关键词：住宅用地期限

法律条文：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”

    解读：住宅用地使用权期间届满后如何处理是许多住宅所有权人的一块心病。按照法律规定，住宅的土地使用期限是70年，但70年后如何处理并不明确。此次新法规定，住宅建设用地使用权的期间届满后自动续期，这就从根本上解决了住宅所有权人的担忧。“自动续期”一语，本质上宣告了住宅土地使用权的无期限。