更多外来机构在蓉寻求整体物业收购
四川新闻网-成都日报讯：
昨日，仲量联行发布最新的成都商业地产报告。报告显示，2007年上半年成都市办公物业和投资市场持续升温，政府配套政策带来的经济强劲增长和需求的增加，使业主对办公物业租金的预期增高；而在房地产投资市场，外来投资机构纷纷进驻成都，寻找整体物业收购的机会；在项目开发领域，高端住宅市场则成为他们的主要目标。
写字楼
政府系列改革带来更旺需求
仲量联行认为，成都市政府对户籍制度，土地管理，社会保险和政府行政管理等方面进行的一系列改革，提高了城市社会和经济的发展速度；试验区的建立也将进一步吸引国内外公司对成都的投资并带来对办公楼的需求。同时，对经济前景的持续看好也将增强本地公司的信心，带来对办公楼市场的升级需求。
需求主要来自新进公司
仲量联行的报道显示：2007年上半年，成都市甲级写字楼需求强劲，目前供应总体量约28万平方米，市场空置率很低，只有5%左右。租金价格每平方米约80—140元，只有上海的1/3左右；售价在10000元左右，投资年收益率可达到10%—12%。
对于如此强劲的市场需求，仲量联行研究部高级分析员谢凌表示，需求主要是由国内外公司进驻西部市场开发业务并设立办事机构带来的。数据显示：新租成交面积占总成交面积的57％；除此之外，办公场所升级也占相当大比重，为总成交面积的27％。在来蓉租用写字楼的跨国公司中，以专业服务业、高科技和制造业为主，资金管理公司和本地房地产开发商也逐渐成为甲级写字楼新生的力量。同时，原设立于成都周边卫星城的本地开发商，为寻求在中心城区的开发机会也开始选择在高端写字楼中办公，以期提升公司形象。
租金继续保持上升势头
有了强劲的需求，自然带来租金的持续上涨。根据仲量联行的统计，上半年平均有效租金较上年同期上涨7.7％。高品质新建办公楼吸纳量持续增高，成为租金上涨的主要原因。同时，强劲的经济运行也加强了业主对大楼经营的信心并提高租金预期。
仲量联行成都董事总经理吴允燊指出，尽管新供应将对成都写字楼市场带来一定的冲击，在未来12个月内租金和资本值仍会保持现有的上升势头。新建办公楼所提供的优质设施、设备和物业管理服务也将成为租金上涨的原因之一。
甲级写字楼向人民南路集中
仲量联行预测：甲级写字楼的供应量在未来三年内将保持持续增长的态势。2010年，预计市场总体量达80万平方米左右，为现有量的2.8倍。仲量联行研究发现，未来成都的甲级写字楼多坐落于中央商务区和人民南路沿线，并且单一业权物业将成为市场主导。同时，未来甲级办公楼将在建筑质量、楼间距、电梯配置和物业管理等多方面得到品质的提升，并为成都市甲级办公楼带来新的标准。
产业园
城市化进程推动快速发展
仲量联行认为，成都已经逐渐成为中国西部的产业流程外包中心，有限的土地资源和城市化进程的加快成为产业园快速发展的主要原因。
高科技行业需求强劲
除写字楼外，产业园也是仲量联行此次调查的主要对象。调查报告显示：高科技行业对产业园的需求依然强劲，主要得益于丰富的人才储备和政府强有力的支持。强劲的市场需求造成高新区内产业园可租用面积的短缺，针对这一问题，高新区政府已经加快天府软件园二期的建设。除高新区外，由于具备建筑质量优良、租金水平相对城市中心写字楼较为低廉等优势，青羊区和锦江区范围内的产业园也受到了来自多个行业的本土企业的欢迎。例如，青羊区工业集中开发区就吸引了多家从事飞机产品、模具产品和其他工业产品的研究和设计公司入驻。而锦江区工业园区内的火炬动力港则聚集了多个建筑工程设计公司、产品质量检验机构以及印刷技术研究公司。
纯制造中心将迁至卫星城
仲量联行同时预测，今后两年内成都产业园市场将会有大量的新供应陆续投放，到2007—2009年，预计共计85万平方米的新供应将投放市场。政府将不再重点引进生产型工业企业，而是鼓励开发商进驻工业园兴建融写字楼、研发基地和厂房为一体的多功能项目，将纯粹的制造中心迁至周边的卫星城。
投资市场
强劲需求带来更多投资
有了强劲的需求，成都的房地产市场自然会引来更多的外来投资。就此，仲量联行也作了调查和分析。在项目开发中，住宅投资为外来开发商最为青睐的领域，外商涉足的住宅开发面积达2030万平方米，占总投资面积的89％。
外来资金寻求整体物业收购
仲量联行发现，成都房地产市场以往的投资方式主要由项目开发占主导，整体收购方式较少。而今年以来，更多的外来机构投资者开始关注成都，寻求整体物业收购的机会。
据仲量联行了解，投资者多倾向找寻那些产权清晰、满租和低风险的大楼，虽然目前成都市场类似项目仍比较少，但今年上半年已经有一个成功案例，即新加坡上市公司麦格理美亚佳盛信托以1.5亿元人民币的价格收购仁和春天棕北店50％的股权。
国外基金与本地开发商合作
除整体收购外，国外的投资基金也采取与成都原有的地产开发商合作开发的形式投资高端住宅项目。记者获悉，已经进入成都市场的包括与龙湖合作的荷兰国际房地产（ING），以及与首创和万科合作的新加坡政府产业投资有限公司（GIC）等。
背景资料
仲量联行在美国上市，纽约证交所交易代码JLL，是一家全球性的房地产投资管理及服务公司，以及物业管理及企业设施管理业大鳄，拥有大约160个办事处，业务遍及全球50个国家逾450个城市。为业主、租户及投资者提供全面、专业化的房地产及投资管理服务，2006年业务收入约20亿美元。
本报记者 刘华 谢明刚
