“房奴”感叹：三年损失一辆车
安徽商报 2007-8-23 10:35:08 作者：bj03
央行又加息了。此次加息是今年的第4次加息，也是央行自2004年10月以来的第8次加息。频频加息对普通百姓来说，可谓“几家欢乐几家愁”。没有贷款的，乐见存款收益不断上升，而“房奴”一族却是有苦难言。昨日，一位省城买房人在算了一笔账之后向记者感叹：“加息三年，我整整损失一辆奇瑞东方之子。”
存款转存先用公式算算账
加息最直接的效应就是储户的存款收益会增加。据中行安徽省分行理财师计算，在此次加息后，以1万元存款为例，半年期、一年期、两年期、三年期和五年期的定期存款，收益将分别增加12.83、25.65、51.30、76.95和128.25元。
对于想办理存款转存的市民，理财师提醒说，不要每遇加息就盲目到银行办理存款转存，办理之前最好先算一笔账。“怎样转存划算,可以套用一个公式来计算。”上述理财师表示，根据储蓄条例的规定，支取未到期的定期存款只能按解约当日的挂牌活期利率付息，也就是0.81%。通常情况下，按照［新活期利率×已存天数+新利率×(固定存期-已存天数)］/固定存期，算下来的数值如大于原利率，则需办理转存。如某储户是今年7月20日存的1年定期，存款已有30天，则［新活期利率0.81×30天+新利率3.6×(360天-30天)］/360天，该数值大于原利率3.33，这个储户就应去银行办理转存。如果算下来的数值小于原利率，储户转存就会得不偿失。其余期限的定期存款可依此类推。
针对此次加息，银行理财师计算的结果为：3个月不超过16天、半年期不超过24天、一年期不超过39天、两年期不超过62天、三年期不超过75天、五年期不超过110天的定期存单可以选择办理转存，否则就不划算。
“房奴”喊苦三年损失一辆车
“不到三年八次加息，我整整损失一辆车。”昨天，在建行三孝口支行，正在办理业务的刘先生抱怨说。“这样加下去，普通工薪阶层将来哪还得起贷款？”
刘先生告诉记者，他2004年7月在合肥一环附近买了套商业用房，当时房贷利率才5.04%，总额30万元、20年期限的贷款，月供2317元。但是在这次加息后，根据银行房贷经理计算，即便今年下半年不再加息，再扣除部分已还贷款，明年元月1日，刘先生的还款额也将增至2734多元。与三年前相比，刘先生每月要多还贷款417元。“现在还有17年，就算200个月，我要多付8万多元。”刘先生感慨道，“这就相当于损失了一辆奇瑞东方之子啊。”据银行理财师计算，此次调整利息后，购房人20万元20年的商业贷款，月供在7月21日加息的基础上只增加了十几元。看上去似乎不多，但是3年8次、年内4次加息的累积效应，将让购房人明年的月供陡增。“与4次加息前相比，1万元10年期房贷每月将多还3.0831元，1万元20年期多还3.5481元。也就是说，假如有客户贷款20万元20年，那么明年元月1日，他每个月将要多支出71元的房贷。”
在此次加息的同时，个人住房公积金贷款利率也同时上调0.09个百分点。五年期以下(含五年)和五年期以上公积金贷款利率，分别调整为4.59%和5.04%。据上述理财师计算，10年20万元贷款，公积金贷款月供为2125.22元，10年本息合计25.5万元；商业贷款月供为2263.44元，10年本息合计27.16万元，公积金贷款比商业贷款节省利息1.66万元。而在这次加息前，同样的前提下，公积金贷款只比商业贷款节省利息1.58万元。“也就是说，加息之后，公积金贷款比此前节省了更多的利息，所以有公积金的客户，买房应尽量用足公积金额度。”
提前还贷年底将会集中爆发
连续加息，让原本一直坚定不准备提前还贷的购房者也开始坐不住了。陈小姐2005年2月在合肥西边购买了一套房子，贷款20万元。她告诉记者，她当初申请的是等额本金的形式还贷，每月还款额逐月递减。“本来希望一开始压力大些，以后日子就越来越好过了。”陈小姐说。
没想到的是，买房不多久就遇上了2005年3月的那次加息，一直到今年，房贷利率已经上调了7次，结果每个月还的钱总也不见减少。昨天央行再度加息，让陈小姐终于下定决心提前还贷，陈小姐表示，准备将股市里的5万元抽出来先还部分贷款。“现在股票不好炒，还是先减轻点负担吧”。
与陈小姐抱同样想法的市民不在少数。事实上，在7月加息后，省城各家银行已明显感受到了提前还贷的压力。“目前，在每月的还贷总量中，正常还贷量和提前还贷量几乎一半对一半，而在提前还贷量中，全额提前还贷占比也有所上升。”省内中行、建行的相关人士均向记者表示，目前房贷业务增长乏力，和提前还贷的增加有很大关系。银行人士预计，今年加息4次，明年买房人的月供压力将大大增加，今年年底，提前还贷潮将会集中爆发。
不过，尽管频频加息，省城也有不少买房人表示，短期内不会选择提前还贷，他们将选择其他收益更高的理财渠道，让“钱生钱”来应对加息导致的月供上升。省中行理财师认为，目前随着A股重新走强、基金表现优异以及银行理财产品的收益率不断提高，不少产品年收益率都超过了贷款利率。因此，客户如果有收益比较高的投资计划，采取“先投资再还贷”的方法也是可取的。
定息房贷初尝者已开始受益
此次加息前几天，省内银行刚刚公布最新上调的固定贷款利率。招商银行固定利率房贷产品的利率水平进行调整，普调0.27个百分点。调整之后的3年、5年、10年期最优惠利率分别为6.03%、6.21%和6.57%。光大银行固定利率房贷则上调0.21个百分点，5~10年期最优惠利率为6.33%。
而昨天加息后，5年以上期最优惠贷款利率(以下浮15%计算)6.426%。可以看到，如果这一贷款利率短期不作变动，和最新公布的5年期商业贷款利率已经相差不多。银行人士表示，如果购房者预期未来将继续加息，那么固定利率贷款将不再是一种只有少数人选择的贷款模式。
“以前大家一般愿意做普通商贷，但现在几乎每天都有人咨询固贷。”记者从光大银行、招商银行等几家开办固定房贷业务的银行了解到，经过年内4次加息，已有不少打算买房的市民开始倾向于定息房贷，而先前办理的房贷客户，现在已经尝到了实实在在的“甜头”。
比如：光大最早一期的固定利率房贷，在去年元月推出，当时5至10年的基准利率是6.18%，银行方面为信用记录良好的消费者提供利率下浮优惠，优惠后为6.08%。而目前，5年期以上的住房贷款基准利率已上调至7.56%，优惠后为6.426%，高出固定利率0.346个百分点，但当时选择了这一固贷产品的客户，目前仍然只需按照6.08%的利率还款。
国债理财加息周期渐受“冷遇”
今年以来国债频繁发行，在本月15日利息税调减后，国债由于实际收益与存款收益出现“倒挂”，开始遭到大量兑付，而此次加息，更使得国债投资“雪上加霜”。
银行理财师举例说，如今年发行的第三期国债，3年期票面利率3.66%、5年期4.08%，比当时的银行存款收益略高一点，但此次加息后，三年期银行存款利率为4.95%，五年期利率为5.49%，扣除5%的利息税，税后收益分别达到4.70%和5.21%，比老国债收益都要高出一个多点。
与此同时，一些收益不高的银行理财产品也开始“遇冷”。“本次加息，银行理财产品可能面临更多的持币待购人群。”银行理财人士称，7月21日加息之后，出于对8月15日利息税降低之后的市场预期，很多投资者认为理财产品的收益也将有大幅提高，因此持币待购者很多。而短短一个月后就再次加息，将会使这种观望情绪更加浓厚。据了解，由于加息频率越来越高，目前银行的理财产品市场，1年以内的短期产品已成为主流。不少银行推出的理财产品的投资期限甚至只有三五个月，而与此同时，理财产品的收益也节节提高。比如，一家银行新推出的浮动收益的理财产品，其预期收益已高达12%。
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